수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 3층 302호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 이계문이며, 2021.08.06. 소유권보존과 동시에 남인천농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합· 병점신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,000,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 2,242,000원을 제외한 100,758,000원이 남인천농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 그럼에도 후순위 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 이계문 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2021.07.16 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2024.07.29. 변경계약으로 채권최고액 1,160,000,000원이 등기돼 있습니다. 이후 2025년 장암농업협동조합 628,084,968원, 달월신용협동조합 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 200,000,000원의 가압류가 차례로 설정됐고, 2025.09.10. 남인천농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 302호는 대항력 없음, 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 사람들의 전입일은 모두 말소기준인 2021.08.06.보다 늦습니다. 특히 매각대상인 302호에는 탁경석이 2024.01.09. 전입한 것으로 조사됐고, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,805,057,115원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 100,758,000원이고, 미배당액은 4,704,299,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 4,704,299,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 4,724,540,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 4,740,723,675원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,013,137,096원으로 현재 회차에서도 전액 변제되지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 신청채권자 예상 배당액은 각각 80,516,800원과 64,333,440원으로 더 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 채권자의 배당 부족을 뜻하며, 제공된 계산에서는 매수인에게 승계되는 금액으로 처리되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북동측 인근이며 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.07.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로, 도시가스 개별난방·위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역 (반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 내부구조 변경이나 하자·누수·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수 자격 확인. 매각물건명세서에는 반월특수지역으로서 입주 및 매수 자격에 대해 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라고 명시돼 있습니다.
- 302호 임대차 확인. 탁경석의 전입일은 2024.01.09.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 법적 처리 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 103,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 인근 유사 도시형 생활주택의 최근 실거래 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부구조 변경·균열·누수·창호·난방·급수·위생·소화설비의 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 입찰자격 관련 자료를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 302호 탁경석도 말소기준 후 전입이라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 302호 임대차 보증금이 확인되지 않았고, 갑구에는 민간임대주택등기가 있으며, 매각물건명세서에는 반월특수지역의 입주·매수 자격을 별도로 확인하라는 문구가 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 103,000,000원이 시장가 대비 유리한지 평가하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 자격·점유· 가격 확인 후 입찰”입니다.
