수원지방법원 2025타경837. 경기도 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 3층 301호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준은 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당권이며, 2025년에 설정된 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 소형 주택 경매처럼 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 등기에는 민간임대주택등기가 존재하고, 토지는 국가산업단지·반월특수지역에 포함됩니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라는 문구가 있습니다. 따라서 입찰 전 자격 확인이 핵심 선행조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 비교대상 27.38㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인 2021.07.16. |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이었고, 2024.07.29. 변경계약으로 1,160,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원과 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 301호 전입은 말소기준 이후
현황조사상 건물에는 여러 전입자가 확인되지만, 경매 대상 301호에는 이규태가 2023.08.07. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리 2021.08.06.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 경매대상은 301호입니다. 나머지 전입자는 동일 건물 다른 호수의 현황조사 전입자입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 실제 전입자로 조사된 인원은 14명입니다.
③ 시세 판단 — 거래 비교자료 없이 신건 가격을 평가하면 안 된다
대풍아트빌VI는 17세대, 사용승인일 2021.07.16.로 확인됩니다. 비교대상 면적은 27.38㎡이지만 면적 매칭이 되지 않았고, 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 121,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,805,057,115원 중 예상배당은 118,506,000원이고, 미배당은 4,686,551,115원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 출입이 용이하고, 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부확인. 감정평가 시 내부 출입이 되지 않아 내부구조 변경·누수·균열·설비 하자 등은 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수 자격 선확인. 반월특수지역 물건으로, 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주·매수 자격을 반드시 확인하세요.
- 301호 점유관계. 이규태가 2023.08.07. 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금·확정일자는 미상이라 원본 명세서와 현황을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 부기. 2021.02.08. 민간임대주택 등록 관련 부기사항의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 121,000,000원의 적정성을 별도 실거래 원본으로 검증하세요.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부 확인이 제한됐으므로 누수·균열·창호·난방·급수·위생·소화설비 상태를 직접 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 별개입니다.
맺으며 — “권리 안전”만으로 입찰하면 안 된다
말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 301호 전입자도 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리 인수 구조만 놓고 보면 단순합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인, 민간임대주택 관련 부기사항, 내부 미확인, 그리고 실거래 비교자료 부재입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 121,000,000원으로 신건이지만, 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나, 자격과 가격 검증이 끝나기 전에는 보류입니다.
