수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 4층 403호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 집합건물입니다. 사용승인일은 2021.07.16, 전체 17세대입니다. 소유자 이계문 명의로 2021.08.06 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 남인천농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2021.08.12 주식회사오케이씨 명의의 전세금 90,000,000원 전세권이 설정됐고, 2026.06.22 양도를 원인으로 2026.06.23 주택도시보증공사에 전세권이 이전됐습니다. 그러나 전세권 자체가 말소기준권리보다 뒤에 설정된 후순위 권리이며, 배당 시뮬레이션에서도 예상배당은 0원, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층 403호 · 도로명 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 철근콘크리트구조 4층건 중 4층 403호 |
| 소유자 | 이계문 · 2021.08.06 소유권보존 · 단독소유 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.07.16 / 17세대 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 대부분이다
말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원으로 등기됐고, 2024.07.29 1,160,000,000원으로 변경된 기재가 있습니다. 반면 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액을 1,200,000,000원으로 놓고 계산돼 있어, 실제 입찰 전에는 변경등기와 채권계산서를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
후순위로는 전세금 90,000,000원의 전세권, 장암농업협동조합 628,084,968원 가압류, 달월신용협동조합 2,776,972,147원 가압류, 병점신용협동조합 200,000,000원 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이 중 전세권과 각 가압류는 말소기준권리 뒤에 위치하며, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 현황조사 전입자 — 403호에 직접 기재된 전입자는 없다
현황조사에는 총 14명의 전입자가 기재돼 있으나, 모두 201호·203호·204호·205호·301호· 302호·303호·304호·305호·404호·405호 등 본건 403호가 아닌 다른 호실입니다. 전입일도 모두 말소기준일인 2021.08.06 이후입니다. 따라서 아래 인원들은 현황조사상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 403호 자체에 직접 연결된 전입자 기재는 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 96,000,000원이 ‘싼지’는 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 96,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 회차에서는 96,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 76,800,000원, 2회 유찰 시에는 61,440,000원이며, 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 96,000,000원 | 0원 | 4,801,185,115원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,800,000원 | 0원 | 4,820,039,515원 |
| 2회 유찰 · 64% | 61,440,000원 | 0원 | 4,835,123,035원 |
중개 시세 비교 대상은 대풍아트빌VI, 17세대, 2021.07.16 사용승인으로 확인되지만 동일 면적에 대응하는 실거래 금액 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격 가점보다 권리와 자격 확인을 우선해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 93,872,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이씨 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,128,000원과 근저당권자 93,872,000원 배당으로 96,000,000원이 모두 소진됩니다. 전세권과 후순위 가압류는 미배당이 발생하지만, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건, 사용승인일은 2021.07.16입니다.
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재시설, 승강기, 지상주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 토지 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정평가 당시 내부 구조 변경·파손·균열·누수·설비 수리 필요 여부는 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격 확인. 반월특수지역으로 기재돼 있으므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 자격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이 기준이며, 2024.07.29 채권최고액 1,160,000,000원 변경등기도 함께 확인하세요.
- 전세권 이전 확인. 2021.08.12 설정된 90,000,000원 전세권이 2026.06.23 주택도시보증공사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 403호 실제 점유 확인. 현황조사 명단에는 403호 전입자가 없지만, 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 하자·누수·설비 수리 필요 여부는 확인하지 못했으므로 응찰 전에 가능한 범위에서 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 동일 면적 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 96,000,000원이나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “응찰 적합”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.06 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 전세권과 가압류는 후순위이며, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사 명단에 올라온 14명도 모두 다른 호실로, 403호에 직접 표시된 전입자는 없습니다.
하지만 결론을 “안전하니 바로 입찰”로 연결하면 안 됩니다. 이 물건은 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이라는 별도 조건이 있고, 민간임대주택 부기등기와 주택도시보증공사로 이전된 후순위 전세권도 최신 원본을 대조해야 합니다. 게다가 신건 최저가 96,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 가격 메리트 또한 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 자격 확인 → 최신 권리·점유 확인 → 시세 확인 → 입찰가 결정입니다.
