수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 2층 206호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 소유자는 이계문 단독소유이고, 2021.08.06 설정된 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 88,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원이 선순위 남인천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 미배당이 크게 남더라도 계산상 매수인에게 승계되는 금전 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층 206호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인일 2021.07.16 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 금전 인수 0원
말소기준은 2021.08.06 을구 1번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2024.07.29 변경등기에는 채권최고액 1,160,000,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025년에 설정된 가압류 3건과 2025.09.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·입찰자격 — 206호 확인 임차인은 없지만 자격 확인이 핵심
현황조사에 기재된 전입자는 총 14명이지만 모두 201호·203호·204호·205호·301호·302호· 303호·304호·305호·404호·405호로 표시돼 있으며, 본건 206호로 기재된 전입자는 없습니다. 또한 아래 전입일은 모두 말소기준일 2021.08.06 이후여서 각 기재 내용상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람도 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 86,016,000원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액 4,805,057,115원 중 86,016,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 4,719,041,115원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 배당표의 집행비용은 1,984,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 4,719,041,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 4,736,324,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 4,750,150,875원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층입니다. 사용승인일은 2021.07.16입니다.
- 주위환경. 시화나래중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주차장까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함되며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 토지는 평지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수자격 선확인. 반월특수지역으로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 매수인에게 미치는 영향을 원문 기준으로 확인하세요.
- 206호 점유 확인. 현황조사 명단에는 206호 전입자가 없지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 1,200,000,000원과 2024.07.29 변경등기의 1,160,000,000원을 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 내부 하자 확인. 감정평가 과정에서 내부구조 변경, 누수·균열·창호·난방·급수·위생·소화설비 상태를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 배당 변동 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당순위는 원문을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 적격”은 별개다
이 물건의 금전 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 88,000,000원, 1회 유찰 70,400,000원, 2회 유찰 56,320,000원 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 결론을 “권리가 깨끗하니 바로 입찰 가능”으로 단순화하면 안 됩니다. 이 물건에는 반월특수지역 입주·매수 자격 확인이라는 별도의 관문이 있고, 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재는 유찰 0회로 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 금전 인수 위험보다 입찰자격과 등기 효력의 사전 확인입니다. 자격과 효력이 정리되기 전에는 가격만으로 판단하기 어려운 물건입니다.
