수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 2층 203호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전세권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되어 금전 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하기에는 확인할 것이 있습니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 매각물건명세서에는 이 물건이 반월특수지역이라 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 권리금액보다 자격·규제 확인이 입찰의 첫 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인 2021.07.16 |
| 단지규모 | 대풍아트빌VI · 17세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.06 근저당
후순위 권리 가운데 2021.08.12 주식회사오케이씨 명의로 건물 전부에 전세금 80,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2026.06.22 양도를 원인으로 2026.06.23 주택도시보증공사에 전세권이 이전되었습니다. 원 전세권은 말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 후순위 권리로, 배당표에서도 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다.
② 대상호실 임차인 — 203호 권오준
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 매각 대상인 203호에 직접 대응하는 전입자는 권오준 1명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오준 | 203호 · 주거 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권오준의 전입일 2022.05.20은 말소기준권리 2021.08.06보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 이 전입 순서만 놓고 보면 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이씨 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 4,885,057,115원 중 채권자 예상배당은 86,998,000원, 미배당은 4,798,059,115원입니다. 신청채권자 청구액 1,013,137,096원도 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 배당 부족 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 4,798,059,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 4,815,538,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 4,829,522,395원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 반면 배당받지 못하는 채권 규모는 더 커집니다. 이 사건의 큰 채권 잔액은 낙찰자가 인수하는 것이 아니라 후순위 채권자 측의 미배당 문제입니다.
⑤ 민간임대주택·반월특수지역 — 권리보다 중요한 입찰 전 확인
갑구에는 2021.02.08 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 이후 효력에 관해서는 본 자료에 소멸 여부가 명시되어 있지 않으므로, 입찰 전에 등기 원문과 관계기관 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주차장까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.07.16입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 350.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 중로한면입니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함되고, 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부확인. 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 내부구조와 하자 여부의 구체적 확인이 불가능해 외부관찰과 표준적 이용상황을 바탕으로 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 반월특수지역 자격. 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주 및 매수 자격을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 등기 원문과 관계기관에서 확인하세요.
- 203호 권오준. 전입일은 후순위로 대항력 없음이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 명세서에서 다시 확인하세요.
- 전세권 이전. 주식회사오케이씨의 전세권이 2026.06.23 주택도시보증공사로 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 대조하세요.
- 근저당 금액. 2024.07.29 채권최고액 1,160,000,000원 변경등기와 배당 시뮬레이션의 1,200,000,000원 기준 차이를 확인하세요.
- 가격 판단. 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 89,000,000원 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부 확인이 제한됐으므로 수리·누수·난방·급수·위생·소화설비 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
금전 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이고, 대상 203호 권오준의 전입은 그보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 후순위 전세권과 가압류도 매각소멸 처리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 반월특수지역 입주·매수 자격 확인, 갑구의 민간임대주택등기, 그리고 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않는 가격 판단 공백입니다. 따라서 결론은 “금전 권리는 양호, 자격·규제 확인 전 입찰은 보류”입니다. 자격과 등기 효력을 확인한 뒤에야 89,000,000원이라는 현재 가격을 평가할 수 있습니다.
