수원지방법원 2025타경837. 시흥 정왕동 대풍아트빌6 2층 204호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 감정가는 92,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 92,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.08.06 설정된 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 붙은 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
204호에는 박주환이 2021.08.13 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일 2021.08.06보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 이 선후관계상 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 별도로 등기된 전세권 80,000,000원은 2021.08.12 접수됐고, 2026.06.23 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이 전세권 역시 말소기준 이후의 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층204호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 소유자 | 이계문 |
| 사용승인일 | 2021.07.16 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 핵심
말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2024.07.29 변경계약으로 1,160,000,000원이 기재돼 있습니다. 2021.08.12 설정된 주식회사오케이씨 전세권은 전세금 80,000,000원, 건물 전부를 범위로 하며 2026.06.23 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 선순위 근저당 뒤의 권리이므로 매수인이 인수할 선순위 전세권으로 보기는 어렵습니다.
② 204호 점유관계 — 박주환은 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주환 | 204호 · 주거 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박주환의 전입일은 2021.08.13으로 말소기준 2021.08.06 이후입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 대항력에 기초한 매수인 승계 위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이씨 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,885,057,115원 중 89,944,000원이 채권자에게 배당되고, 4,795,113,115원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 0원은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 4,795,113,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 4,813,181,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 4,827,636,955원 | 0원 |
채권총액이 매각가를 크게 웃돌기 때문에 어느 회차에서도 선순위 근저당조차 전액 배당받지 못합니다. 그렇지만 이 미배당이 곧 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
대풍아트빌VI는 17세대, 사용승인일 2021.07.16이고 대상 면적 정보는 21.87㎡입니다. 다만 현재 비교 가능한 실제 거래금액이 확인되지 않아, 감정가 92,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지에 대해서는 단정하기 어렵습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.07.16입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 속하며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며 토지면적은 350.5㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수 자격 확인. 반월특수지역이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주 및 매수 자격을 먼저 확인해야 합니다.
- 204호 점유 확인. 박주환의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 일정을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 전세권 이전 확인. 전세금 80,000,000원의 전세권이 2026.06.23 주택도시보증공사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서의 말소·배당 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 비교 가능한 실거래금액 없이 감정가 92,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조 변경이나 파손·균열·누수, 난방·급수·위생·소화설비의 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 자격 확인이 선행돼야 한다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 204호 박주환의 전입과 80,000,000원 전세권은 모두 그 뒤입니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 일관되게 0원입니다. 따라서 큰 승계 위험이 드러난 사건은 아닙니다.
다만 이 물건의 결론을 “권리 깨끗하니 바로 입찰”로 끝내면 안 됩니다. 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 명세서에 직접 적혀 있고, 비교 가능한 실거래금액도 확인되지 않아 신건 92,000,000원의 가격 매력은 판단 보류가 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 매수 자격은 필수 확인. 이 세 문장이 이번 사건의 핵심입니다.
