수원지방법원 2025타경837. 시흥 정왕동 대풍아트빌6 3층 304호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합· 병점신용협동조합의 가압류와 임의경매개시결정, 이진호의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있고 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 보증금 100,000,000원의 이진호 임차권입니다. 계약일은 2021.08.11, 주민등록일은 2021.08.12, 확정일자는 2021.08.13, 점유개시일은 2021.09.04입니다. 말소기준 근저당이 2021.08.06이므로 전입이 더 늦습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 3,000,000원 많더라도 대항력 있는 선순위 임차인처럼 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2021.07.16 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸 구조
2025.03.26 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 2025.04.24 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 2025.05.07 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 2025.09.10 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
본건 304호와 직접 연결되는 실제 임차인은 이진호 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 등기부 임차권등기와 현황조사·매각물건명세서에 확인됩니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 전입자들도 확인되지만 본건 304호 임차관계와는 구분해서 보아야 합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진호 | 주택 전부 | 100,000,000원 | 2021.08.12 | 2021.08.13 | 2025.08.08 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
대풍아트빌VI는 17세대, 사용승인일 2021.07.16로 확인되며 분석 대상 면적값은 21.87㎡입니다. 하지만 동일면적 실거래 매칭이 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 근거로 신건 97,000,000원을 평가할 자료가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 97,000,000원에서 집행비용 2,146,000원을 제외한 94,854,000원이 선순위 근저당에 배당되고 잔여는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크게 남지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택으로 이용 중이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 350.5㎡, 대지이며 인접도로 대비 등고평탄한 형태로 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자·수리 필요 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 별도 확인할 등기·자격 이슈
- 민간임대주택 부기. 2021.02.08 민간임대주택 등록 내용과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 등기에 부기돼 있습니다. 경매취득 후 효력과 말소 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 반월특수지역. 입주·매수 자격은 한국산업단지공단 경기입주지원 확인이 필요하다고 명세서에 기재돼 있습니다.
- 토지거래 관련. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한한 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수 자격부터 확인. 반월특수지역 입주·매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 먼저 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 이진호의 계약일 2021.08.11, 전입일 2021.08.12, 확정일자 2021.08.13, 점유개시일 2021.09.04 및 배당요구 사실을 명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 근저당 금액 확인. 최초 채권최고액 1,200,000,000원과 2024.07.29 변경액 1,160,000,000원의 관계 및 실제 채권액을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 신건 97,000,000원이 저렴하다는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부구조·균열·누수·설비 수리 필요 여부가 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 권리관계에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 100,000,000원과 최저가 97,000,000원입니다. 그러나 이진호의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인이 부족액을 승계하지 않습니다. 실질취득 97,000,000원·인수 0원이라는 점은 권리상 분명합니다.
다만 이 물건은 여기서 바로 ‘좋다’고 결론내릴 수 없습니다. 동일면적 실거래 비교자료가 없어 신건 97,000,000원의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵고, 무엇보다 매각물건명세서에 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 명시돼 있습니다. 민간임대주택 부기와 근저당 변경등기까지 함께 대조해야 합니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격은 판단 보류, 자격 확인은 필수입니다.
