수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 4층404호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 단순히 “후순위 권리 소멸 = 끝”으로 보면 안 됩니다. 갑구에는 2021.02.08 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기가 있고, 등기 문구에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 한다는 내용과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 또 매각물건명세서에는 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라는 별도 비고가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 · 사용승인일 2021.07.16 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2024.07.29 변경등기에는 채권최고액 1,160,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 404호 점유관계 — 전입은 말소기준 이후
본건 404호에는 현황조사상 LIANG JIAN과 XUAN MEIHUA가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2021.08.06 말소기준권리보다 뒤여서 현황조사 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 시세 평가는 보류, 신건 107,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 107,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 107,000,000원입니다. 동일 면적 실거래 가격은 이번 분석에서 확인되지 않아, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 4,700,355,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 4,721,397,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 4,738,209,755원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 커집니다. 이것은 매수인의 추가 인수액을 뜻하는 것이 아니라, 매각대금으로 채권총액을 충족하지 못하는 규모입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 104,702,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,805,057,115원 중 채권자 배당액은 104,702,000원, 부족액은 4,700,355,115원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 2024.07.29 근저당권 변경등기에는 채권최고액 1,160,000,000원이 기재돼 있으므로 최신 등기와 실제 배당요구 채권액을 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며 토지면적은 350.5㎡입니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 자세한 조사가 불가능해 하자·수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수 자격. 매각물건명세서 비고에 따라 반월특수지역의 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.02.08 민간임대주택 등록에 따른 등기 문구의 매각 후 효력과 승계 범위를 원문 기준으로 확인하세요.
- 404호 점유. LIANG JIAN·XUAN MEIHUA의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유상태를 대조하세요.
- 채권액 대조. 근저당권 최초 채권최고액 1,200,000,000원과 2024.07.29 변경등기의 1,160,000,000원을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 107,000,000원을 시세보다 싸다고 단정할 실거래 비교근거는 확인되지 않았으므로 주변 동일 용도·면적 거래를 별도로 검증하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 자세한 내부 조사가 불가능했으므로 누수·균열·창호·난방·급수·위생·소화설비의 수리 필요 여부를 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 ‘입찰 적격’은 다른 문제다
이 사건의 담보권·가압류 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 404호의 LIANG JIAN과 XUAN MEIHUA도 전입이 말소기준 이후입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 여기서 끝나지 않습니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 매각물건명세서가 반월특수지역의 입주 및 매수 자격 확인을 직접 요구하고 있습니다. 게다가 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 107,000,000원의 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 자격·등기·점유 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
