수원지방법원 2025타경837. 시흥 정왕동 대풍아트빌6 3층 305호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 권리의 기준점은 2021년 8월 6일 설정된 남인천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이었고 2024년 7월 29일 1,160,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 장암농업협동조합, 달월신용협동조합, 병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 305호에는 현황조사와 매각물건명세서상 이신로·박지인 2명의 주거 점유가 확인됩니다. 각각 2022.08.24, 2022.09.06 전입으로 말소기준인 2021.08.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층 305호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인일 2021.07.16 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 남인천농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당입니다. 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원 및 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당 자체도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 305호는 2명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신로 | 305호 · 주거 | 2022.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지인 | 305호 · 주거 | 2022.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 같은 건물의 201호·203호·204호·205호·301호·302호·303호·304호·404호·405호에도 전입자가 확인되지만, 본건 305호 점유자로 확인되는 사람은 이신로와 박지인 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 정확합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원이고 신건입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않아, 87,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만으로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 85,034,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,805,057,115원 가운데 현재 회차 예상 배당은 85,034,000원, 미배당액은 4,720,023,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.07.16입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·방화방재·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 토지이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 확인. 내부는 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 구체적 확인이 어려웠으므로 내부구조 변경, 누수·균열·설비 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수 자격. 반월특수지역으로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 반드시 확인합니다.
- 305호 점유 확인. 이신로·박지인 2명의 실제 점유상태와 계약관계를 최신 현황조사·매각물건명세서로 대조합니다.
- 임차조건 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다. 대항력은 없지만 명도와 배당관계 확인은 별개입니다.
- 민간임대주택 부기등기. 2021.02.08 민간임대주택 등록 관련 부기등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 87,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 주변 유사 물건을 별도 대조합니다.
- 내부 상태. 평가 과정에서 내부의 하자·누수·설비 상태를 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장 확인을 선행합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 최신 원본을 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 ‘자격 확인’
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 소멸하고, 305호 점유자 2명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수 0원으로 정리되는 점이 장점입니다. 그러나 실거래 비교 근거가 없어 감정가 87,000,000원을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 반월특수지역이라는 점입니다. 매각물건명세서가 직접 입주 및 매수 자격 확인을 요구하고 있으므로, 이 자격을 해소하지 않은 채 가격만 보고 입찰하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 응찰 가능 여부와 점유·임대관계의 최종 확인이 먼저인 물건입니다.
