수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 4층 405호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 이계문이고, 2021.08.06. 소유권보존과 동시에 남인천농업협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.14. 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
등기상 2021.08.12. 주식회사오케이씨 명의 전세권 170,000,000원이 설정됐으나, 2023.09.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리구조에서 매수인이 떠안을 전세권은 없습니다. 다만 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 반월특수지역으로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 한다는 비고가 있으므로, 권리가 소멸한다고 해서 자격 검토까지 생략할 수 있는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층405호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 · 사용승인일 2021.07.16. |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 2024.07.29. 변경등기에 채권최고액 1,160,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매 배당 시뮬레이션은 제공된 배당표에 따라 근저당 채권액 1,200,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
2021.08.12. 설정된 주식회사오케이씨의 전세권 170,000,000원은 2023.09.15. 이미 말소됐고, 2025년의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 2025.10.14. 중국인 박성일 명의 주택임차권 역시 주민등록일 2023.09.05., 확정일자 2023.09.05.로 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 — 405호는 직접 확인이 필요하다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 중국인 박성일 | 전유부분 전부 | 2023.09.05 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
405호 현황조사에는 REN LIANJI와 PIAO CHENGRI가 각각 2023.09.05. 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 두 기재 모두 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준일 2021.08.06.보다 늦어 대항력은 없습니다. 별도로 등기된 중국인 박성일의 주택임차권은 임대차계약일 2023.08.09., 점유개시일 2023.09.03., 주민등록일·확정일자 2023.09.05., 임차보증금 110,000,000원이며 배당요구가 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 169,778,000원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 4,805,057,115원, 채권자 예상배당은 169,778,000원, 미배당은 4,635,279,115원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 신건은 감정가 100%
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 4,635,279,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 4,669,394,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 4,696,687,195원 | 0원 |
현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 173,000,000원입니다. 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원으로 내려가지만 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 보증금 때문에 낙찰가 하락분이 다시 인수액으로 붙는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 대풍아트빌VI는 총 17세대입니다.
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건으로 사용승인일은 2021.07.16.이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 반월특수지역이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 자격을 먼저 확인하세요.
- 405호 점유자. REN LIANJI·PIAO CHENGRI의 실제 점유 여부와 임대차관계를 현장에서 대조하세요.
- 임차권등기. 중국인 박성일의 보증금 110,000,000원 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조지만, 배당·명도 진행상황은 원본 문서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.02.08. 민간임대주택 등록에 관한 등기 기재가 있으므로 관련 의무와 현재 상태를 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부구조 변경·하자·누수·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 자격과 점유가 승부처
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 이미 설정됐던 170,000,000원 전세권도 2023.09.15. 말소됐습니다. 결과적으로 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가는 감정가와 같은 173,000,000원으로 할인된 상태가 아니고, 405호에는 현황조사상 점유 기재 2건과 110,000,000원 주택임차권등기가 함께 존재합니다. 여기에 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인까지 요구됩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·자격 확인을 끝낸 뒤 접근할 신건”입니다.
