수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 2층 202호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 말소기준권리는 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순히 “근저당 이후 권리는 전부 소멸한다”에서 분석을 끝내면 안 됩니다. 갑구에는 2021.02.08 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있고, 매각물건명세서는 별도로 반월특수지역의 입주 및 매수 자격 확인을 요구합니다. 금전 인수액은 0원으로 계산되지만, 자격 문제는 입찰 가능성 자체와 연결되므로 입찰 전에 선확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층 202호 · 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인일 2021.07.16 |
| 소유자 | 이계문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선확인 사항은 별도
말소기준권리는 2021.08.06 접수된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2024.07.29 변경계약으로 1,160,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유 조사 — 14명 모두 본건 202호 밖에 기재
현황조사에 기재된 점유자는 총 14명입니다. 다만 점유 부분은 201·203·204·205·301·302·303·304·305·404·405호이며, 202호로 기재된 점유자는 없습니다. 아래 점유자들은 전입일이 모두 2021.08.06 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인이 더 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
대풍아트빌VI는 17세대, 준공일은 2021.07.16로 확인됩니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 98,000,000원입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아 이 98,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 98,000,000원 가정에서 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 남인천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 4,805,057,115원 중 미배당은 4,709,221,115원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 이용. 도시형 생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 350.5㎡, 공시지가 1,126,000원/㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 규제. 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 기재돼 있습니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 내부구조와 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수 자격 선확인. 반월특수지역의 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구의 2021.02.08 민간임대주택 등록 부기등기 내용을 원문과 관련 서류에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 1,200,000,000원과 2024.07.29 변경 후 1,160,000,000원을 최신 등기에서 재확인하세요.
- 202호 실제 점유 확인. 현황조사상 202호 점유자는 기재돼 있지 않으므로 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 98,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 내부조사가 되지 않아 누수·균열·창호·난방·급수·위생·소화설비 등의 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 매수 자격
이 사건은 배당 시뮬레이션만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 98,000,000원이고, 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 기재된 14명 역시 모두 본건 202호가 아닌 다른 호실이며, 전입일도 말소기준권리 뒤입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 금전 인수가 아닙니다. 갑구의 민간임대주택 등록, 그리고 매각물건명세서가 명시한 반월특수지역 입주·매수 자격 확인이 먼저입니다. 게다가 직접 비교할 실거래 가격도 확인되지 않아 신건 98,000,000원의 가격 메리트도 아직 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 0원, 그러나 자격과 가격 검증 전에는 입찰 판단 보류입니다.
