수원지방법원 2025타경837. 시흥 정왕동 대풍아트빌6 4층 401호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건이고 사용승인일은 2021.07.16입니다. 등기상 소유자는 이계문이며, 2021.08.06 소유권보존과 같은 날 남인천농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
권리구조만 놓고 보면 기준은 선명합니다. 말소기준권리 이후 장암농업협동조합, 달월신용협동조합, 병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리와 별개로 민간임대주택등기와 반월특수지역의 입주·매수 자격을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 4층401호 · 도로명 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.07.16 · 대풍아트빌VI 17세대 |
| 소유자 | 이계문 · 2021.08.06 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특기사항 | 민간임대주택등기 · 반월특수지역 · 입주 및 매수 자격은 한국산업단지공단 경기입주지원 확인요망 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이었고 2024.07.29 변경계약으로 1,160,000,000원으로 변경돼 있습니다. 이후 2025년에 설정된 세 건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유자 현황 — 14명 등재, 본건 401호 기재는 없음
현황조사에는 총 14명이 등재돼 있으나 점유호수는 201호·203호·204호·205호·301호·302호·303호·304호·305호·404호·405호로, 본건 401호로 기재된 사람은 없습니다. 또한 모든 전입일이 말소기준일 2021.08.06보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 점유호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래가나 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 125,000,000원이 시세보다 저렴하다는 표현도 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 125,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 4,805,057,115원 중 122,450,000원이 배당되고 4,682,607,115원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 4,682,607,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 4,707,257,115원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 4,726,897,115원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건으로 2021.07.16 사용승인됐으며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 대풍아트빌VI로, 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아 신건 125,000,000원의 시장 적정성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수·입주 자격. 매각물건명세서 비고대로 반월특수지역의 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 먼저 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.02.08 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대의무 승계 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 401호 실제 점유. 현황조사상 14명은 모두 다른 호수로 기재돼 있으므로, 본건 401호의 실제 거주자·점유관계와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 근저당 변경. 최초 채권최고액 1,200,000,000원에서 2024.07.29 1,160,000,000원으로 변경된 내용을 채권계산서와 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 주변 동일 용도·유사 면적의 최신 거래를 확보하기 전에는 125,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 감정평가 시 내부 구조·하자·누수·균열·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했다고 기재돼 있으므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원본. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부·배당요구 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수가 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 명확합니다. 현황조사에 등재된 14명도 모두 말소기준일보다 늦게 전입했고, 본건 401호로 기재된 사람은 없습니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 주택에는 민간임대주택등기가 있고, 반월특수지역의 입주·매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 한다는 명시적인 주의사항이 있습니다. 동시에 최근 실거래 비교자료가 없어 125,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 자격·점유·가격 검증 전에는 입찰 보류”입니다.
