수원지방법원 2025타경837. 경기도 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 3층 306호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 건물은 2021.07.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 본건은 3층 306호입니다. 소유자는 이계문입니다.
권리의 기준점은 2021.08.06. 설정된 남인천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2024.07.29. 변경계약으로 채권최고액 1,160,000,000원이 등기되어 있습니다. 그 뒤 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 3층 306호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 · 사용승인일 2021.07.16. |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
말소기준은 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 2025년의 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원과 2025.09.10. 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 — 전입기재자는 모두 말소기준 뒤
현황조사에는 14명의 전입기재자가 확인됩니다. 기재된 호수는 201호·203호·204호·205호·301호· 302호·303호·304호·305호·404호·405호이며, 306호로 기재된 사람은 없습니다. 이들 전입일은 모두 2021.08.06. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024-04-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022-05-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021-08-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 | 2025-02-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023-08-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024-01-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023-10-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021-08-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022-08-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022-09-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024-02-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024-05-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023-09-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023-09-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 89,944,000원 |
| 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 92,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 4,805,057,115원, 총 배당액은 89,944,000원, 미배당은 4,715,113,115원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 4,715,113,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 4,733,181,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 4,747,636,955원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 반면 신청채권자 남인천농업협동조합의 청구액 1,013,137,096원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않고, 1회·2회 유찰 시 배당액은 각각 71,875,200원과 57,420,160원으로 줄어듭니다. 이 채권 부족분은 낙찰자가 인수하는 금액으로 계산되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주차장까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 이용. 본건은 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 토지는 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며 토지면적은 350.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수자격 선확인. 반월특수지역이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주·매수 자격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
- 306호 실제 점유 확인. 현황조사 전입기재 14명은 다른 호수로 표시되어 있지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계를 별도 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 현황조사 전입기재자들의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 취득 후 이용·의무관계는 원본 서류 및 관계기관을 통해 확인할 항목입니다.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 이루어지지 못해 구조변경·누수·균열·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인할 수 없었습니다.
- 가격 판단 보류. 동일 조건의 실거래 비교자료가 제시되지 않아 92,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2021.08.06. 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현황조사에 적힌 전입자들도 모두 기준일 뒤 전입입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 반월특수지역의 입주·매수 자격을 관계기관에 확인해야 하고, 갑구의 민간임대주택등기와 306호 실제 점유·내부 상태도 입찰 전에 확인해야 합니다. 여기에 실거래 비교값까지 없어 신건 최저가 92,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “금전 권리는 비교적 단순하지만, 자격과 현장 확인 전에는 보류”입니다.
