수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 3층 303호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 2021.08.06 설정된 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합의 가압류와 경매개시결정, 2025.10.31 등기된 임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.

권리구조만 보면 매수인에게 승계되는 보증금은 잡히지 않습니다. 특히 303호의 임차인은 2023.10.14 점유개시, 2023.10.16 전입 및 확정일자로 확인되므로 2021.08.06 근저당보다 후순위입니다. 따라서 이번 사건은 “대항력 임차인 인수형”이 아니라 “권리 인수 0원형”입니다. 대신 입찰 판단의 무게중심은 가격과 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인으로 이동합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원

말소기준권리는 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2024.07.29 변경등기에서 채권최고액 1,160,000,000원으로 변경됐습니다. 장암농업협동조합 가압류 628,084,968원, 달월신용협동조합 가압류 2,776,972,147원, 병점신용협동조합 가압류 200,000,000원과 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 303호 보증금 50,000,000원, 그러나 대항력 없음

본건 303호에는 현황조사의 LI GUOLONG과 등기부 임차권등기의 중국인 이국룡이 확인됩니다. 전입일이 모두 2023.10.16로 같고, 임차권등기에는 보증금 50,000,000원·확정일자 2023.10.16, 점유개시일자가 경정 후 2023.10.14로 기재돼 있습니다. 모두 말소기준권리인 2021.08.06보다 늦습니다.

임차권등기 배당요구는 2025.10.31로 확인됩니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력에 따른 보증금 승계는 없지만, 최우선변제 적용 여부는 별도 요건 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 100% 신건, “싸다”는 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 93,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 93,000,000원입니다. 다만 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 93,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

회차가 내려가면 최저가는 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원으로 줄어듭니다. 그러나 채권총액 4,805,057,115원이 매우 커 어느 시나리오에서도 신청채권자 채권은 전액 충족되지 않고, 소유자 잔여도 0원입니다. 이 구조는 가격이 낮아질수록 후순위 채권의 미배당만 커지는 형태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

채권총액 4,805,057,115원 중 90,926,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 4,714,131,115원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다. 배당표는 근저당 채권액 1,200,000,000원 기준이며, 등기에는 2024.07.29 채권최고액 1,160,000,000원 변경등기가 별도로 존재합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2021.07.16이고 대풍아트빌VI는 17세대로 확인됩니다.
• 입지. 시화나래중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층건으로 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
• 규제. 국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역에 포함되고, 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
• 자격 확인. 매각물건명세서에는 반월특수지역임을 이유로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 잠금·이해관계인 부재 등으로 구체적 조사에 제한이 있었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매수 자격 최우선 확인. 반월특수지역 물건이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에서 입주 및 매수 자격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
• 303호 임차관계 재확인. LI GUOLONG / 중국인 이국룡의 보증금은 50,000,000원이고 점유·전입·확정일자가 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 최우선변제 해당 여부와 실제 점유상태는 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
• 임차권등기 경정 확인. 2025.12.02 경정등기로 점유개시일자가 2023.10.14로 정정됐습니다. 임차권등기 원문을 함께 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 2021.08.06 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 2024.07.29 1,160,000,000원으로 변경된 내역을 배당요구채권과 함께 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부구조 변경·누수·균열·설비 수리 필요 여부 등을 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장 확인이 중요합니다.
• 가격 비교. 현재 최저가 93,000,000원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 없이 “싸다”고 판단하지 말고 주변 거래가격과 임대수요를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 후순위, 승부처는 자격과 가격”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이고, 303호 임차인의 점유개시·전입·확정일자는 모두 그 이후입니다. 보증금 50,000,000원이 존재하지만 대항력에 따른 매수인 승계는 없고, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.

그렇다고 신건 93,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 현재는 감정가 100%이고 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다는 판단 근거가 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이라는 절차적 체크포인트가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 자격 확인과 실제 가격 검증이 우선인 사건입니다.