수원지방법원 2025타경837. 시흥시 정왕동 대풍아트빌6 2층 205호로, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 이계문이고, 말소기준은 2021.08.06 설정된 남인천농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 장암농업협동조합·달월신용협동조합·병점신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
본건 호실에는 이재상이 2025.02.11 전입한 것으로 조사됐습니다. 기준권리보다 훨씬 뒤의 전입이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태라 실제 배당순위와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2743-4 대풍아트빌6 2층 205호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 시화호수전원2길 1-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 · 사용승인일 2021.07.16 |
| 소유자 | 이계문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,013,137,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 압류는 소멸
말소기준권리는 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2024.07.29 변경계약으로 채권최고액 1,160,000,000원이 등기됐습니다. 이후 2025년의 가압류 3건과 2025.09.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 205호 전입자는 후순위
현황조사에는 같은 건물의 전입자 14명이 확인됩니다. 모두 말소기준권리인 2021.08.06보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 있어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 본건 205호 전입자는 이재상이며 전입일은 2025.02.11입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박천봉 | 201호 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오준 | 203호 | 2022.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주환 | 204호 | 2021.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 205호 본건 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이규태 | 301호 | 2023.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 탁경석 | 302호 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI GUOLONG | 303호 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 304호 | 2021.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신로 | 305호 | 2022.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지인 | 305호 | 2022.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG JIAN | 404호 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEIHUA | 404호 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| REN LIANJI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHENGRI | 405호 | 2023.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교가 성립하지 않아 보류
대풍아트빌VI는 17세대, 사용승인일은 2021.07.16입니다. 가격 비교용 면적 정보는 19.7㎡이지만 본건과 일치하는 비교표본으로 확인되지 않아, 감정가 83,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 81,106,000원 |
| 3. 가압류 · 장암농업협동조합 | 628,084,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 달월신용협동조합 | 2,776,972,147원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
83,000,000원 가정 시 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 남인천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 4,805,057,115원 중 81,106,000원이 배당돼 미배당액은 4,723,951,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 83,000,000원 | 81,106,000원 | 4,723,951,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 4,740,252,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 4,753,293,275원 | 0원 |
회차가 내려가도 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리 인수보다 가격 자체와 매수자격을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.07.16입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·방화방재·승강기·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 해당합니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 토지는 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡이며 토지면적은 350.5㎡입니다.
- 외관·내부. 공부와의 차이는 없으나 내부는 프라이버시·잠금장치 등으로 구체적인 하자와 수리 필요 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수자격. 반월특수지역의 입주·매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 먼저 확인합니다.
- 본건 205호 점유. 이재상 전입 2025.02.11. 대항력은 없지만 실제 점유상태와 인도 절차를 확인합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 대조합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.02.08 민간임대주택 등록 관련 등기의 매각 후 처리와 의무관계를 확인합니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교가 성립하지 않으므로 감정가 83,000,000원을 곧바로 시세로 받아들이지 않습니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부 하자·누수·파손·설비 수리 필요 여부를 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관계기관 자격요건을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
권리의 큰 틀은 단순합니다. 2021.08.06 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 205호 전입은 2025.02.11이라 후순위입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 존재하며, 무엇보다 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 요구됩니다. 여기에 동일 조건 실거래 비교도 성립하지 않아 83,000,000원의 가격 메리트까지 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 자격과 가격은 확인 후 판단입니다.
