수원지방법원 2024타경78261. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 201호가 공부상 업무시설(사무소), 현황 회사 사용으로 기재돼 있습니다. 함께 평가된 201호 외 20개호는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 백남규이고, 2022.02.15. 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 3,390,000,000원이 말소기준입니다.
이후 2024.07.08. 임의경매가 개시됐고 수원시·국의 압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 최저매각가 624,603,000원으로는 근저당 채권최고액을 충족하지 못해 현재 회차 예상 미배당액이 2,774,043,030원에 달합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 2층201호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 201호 공부상 업무시설(사무소), 현황 회사 사용 · 201호 외 20개호 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상12층 |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,821,000,000원 / 624,603,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.15.
말소기준권리는 2022.02.15. 접수된 동수원신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,390,000,000원입니다. 2025.03.31. 이 근저당권은 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 하는 2,161,116,000원의 근질권이 설정됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에는 201호 및 701호~710호, 1101호~1110호에서 22건의 점유·전입 내역이 확인됩니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2022.02.15. 이후로 기재되어 있어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대윤기획(윤수민) | 파크앤시티2차 201호 334.0500㎡ | 2023.06.14 | 50,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김교훈 | 701호 | 2022.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박현영 | 701호 | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김소연 | 702호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 여정현 | 703호 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.24 |
| 신하연 | 704호 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.09 |
| 김준호 | 705호 | 2022.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오승희 | 706호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.29 |
| 임정현 | 707호 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 서경찬 | 708호 | 2022.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.11 |
| 최현우 | 709호 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김상윤 | 710호 | 2022.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정예솔 | 1101호 | 2022.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.23 |
| 이영일 | 1102호 | 2022.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김도군 | 1103호 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최경준 | 1104호 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이동혁 | 1105호 | 2022.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 강동하 | 1106호 | 2022.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.07.26 |
| 임은영 | 1107호 | 2022.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 홍지오 | 1108호 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.25 |
| 박소희 | 1109호 | 2022.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 고재범 | 1110호 | 2022.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.08.29 |
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교값은 없다
현재 최저매각가는 624,603,000원으로 감정가 1,821,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 파크앤시티타워Ⅱ의 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 단지명 | 파크앤시티타워Ⅱ |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 70세대 / 2022.01.21 |
| 비교 대상면적 | 334.05㎡ · 면적 일치 확인 안 됨 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.1회 |
| 매각률 | 30.46% |
④ 예상배당표 (매각가 624,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,646,030원 |
| 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 615,956,970원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,774,043,030원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 8,646,030원을 제외한 615,956,970원이 근저당권에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 624,603,000원 | 615,956,970원 | 2,774,043,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 437,222,100원 | 430,449,879원 | 2,959,550,121원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 306,055,470원 | 300,970,693원 | 3,089,029,307원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 줄수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 신청채권액 2,892,226,736원 역시 현재 회차 예상배당 615,956,970원으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 동측 인근. 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용. 201호는 공부상 업무시설(사무소)로 현황 회사 사용, 201호 외 20개호는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 688.6㎡, 지목 대, 세로장방형 평탄 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 소로1류, 동측 소로3류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,896,000원/㎡.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 현황조사에 22건의 점유·전입 내역이 있으므로 각 호실의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 최우선변제. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 파크앤시티타워Ⅱ 경매 통계는 평균 유찰 2.1회, 매각률 30.46%입니다.
- 등기 변동 확인. 2025.03.31. 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 포함해 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증과 배당 확인이 먼저
말소기준은 명확합니다. 2022.02.15. 동수원신용협동조합 근저당보다 늦게 전입한 점유자들은 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이를 시세와 직접 비교할 실거래 금액은 없습니다.
또한 국세·지방세 압류와 다수 점유자의 보증금 미상 문제가 있어 실제 배당은 예상표와 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 “말소기준과 대항력은 비교적 명확하지만, 낮아진 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없는 물건”입니다. 응찰 전에는 점유·보증금·최우선변제·당해세와 실제 시장가격을 함께 확인해야 합니다.
