수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 11층 1109호입니다. 사건의 말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,390,000,000원입니다. 이후 2024.07.08 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.03.31 근저당권은 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전된 뒤 같은 날 해당 근저당권부채권에 동수원신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다.
본건에서 눈에 띄는 것은 박소희의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 160,000,000원으로 감정가 157,000,000원과 현재 최저가 76,930,000원을 모두 웃돕니다. 하지만 보증금 크기만 보고 인수형 사건으로 판단하면 안 됩니다. 박소희의 주민등록일은 2022.05.26, 점유개시일은 2022.05.23으로 모두 2022.02.15 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 대항력 없는 후순위 임차권이고, 배당 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층1109호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상12층 |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.15 근저당
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.02.15 백남규에게 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.05.30 박소희 임차권등기와 2024.07.08 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박소희 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.26 점유 2022.05.23 확정 2022.05.06 | 160,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
본건 임차권자는 박소희 1명입니다. 임대차계약일은 2022.05.05, 확정일자는 2022.05.06, 점유개시는 2022.05.23, 주민등록은 2022.05.26입니다. 임차권등기는 2024.05.30 이뤄졌고 배당요구도 같은 날짜로 확인됩니다. 말소기준 근저당이 2022.02.15이므로 대항력 기준에서는 명확히 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 75,145,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,930,000원 가정에서는 집행비용 1,784,740원을 제외한 75,145,260원이 근저당 채권에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,314,854,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대이며, 감정평가상 해당 호실군은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상12층 규모입니다.
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지는 세로장방형 평탄지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일 2022.01.21이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 18.18%입니다. 현재 최저가만으로 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박소희 임차권 원본 확인. 주민등록일 2022.05.26과 점유개시일 2022.05.23이 말소기준일 2022.02.15보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 보증금 크기에 현혹되지 않기. 160,000,000원이라는 보증금 자체보다 대항력 순서가 핵심입니다. 현재 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 76,930,000원이 감정가 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 응찰 전 동일 건물·유사 면적의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가는 53,851,000원, 4회 유찰 시 37,695,700원으로 제시돼 있습니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유 상태는 일치하지 않을 수 있으므로 1109호의 현재 점유자를 현장에서 별도 확인하세요.
- 공용관리비 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 인수한다”
이 사건의 핵심은 160,000,000원 임차보증금이 아니라 그 임차인의 대항력 순서입니다. 박소희의 주민등록일 2022.05.26과 점유개시일 2022.05.23은 말소기준 근저당 2022.02.15보다 뒤이므로, 현재 자료상 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 그래서 현재 최저가 76,930,000원에서 실질취득액도 76,930,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일면적의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않았고, 파크앤시티타워Ⅱ의 경매 낙찰률은 18.18%, 평균 유찰은 2.0회입니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적. 이 물건은 임차보증금 승계 리스크보다 실제 매매 수요와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 더 중요한 사건입니다.
