수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 11층 1108호입니다. 사건의 말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,390,000,000원입니다. 소유자 백남규 명의 이전과 같은 날 설정됐고, 이후 2024.07.08 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 대상 호실의 임차권자 홍지오는 임대차계약일자와 확정일자가 2022.02.22, 주민등록·점유개시가 2022.03.25이며 보증금은 150,000,000원입니다.
핵심은 날짜 순서입니다. 홍지오의 주민등록·점유개시는 말소기준일인 2022.02.15보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 분류되고, 2025.04.14 임차권등기가 이뤄졌더라도 현재 분석상 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 76,930,000원 매각가 가정에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층1108호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,892,226,736원 |
| 말소기준 | 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.5억이 있어도 인수형은 아니다
대상 1108호의 실제 임차인은 홍지오 1명입니다. 현황조사에는 파크앤시티타워2의 다른 호실 점유자들도 함께 확인되지만, 1108호에 직접 연결되는 임차관계는 홍지오의 임차권등기입니다. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2022.02.22, 주민등록·점유개시 2022.03.25, 배당요구 2025.04.14로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지오 | 건물의 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.02.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 — 49% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가 157,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 숫자일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일은 2022.01.21입니다. 감정평가상 대상 공동주택은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 시세 자료에서 잡힌 대상 면적은 17.28㎡이지만 면적 일치 판정은 되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가 76,930,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 75,145,260원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,784,740원을 제외한 75,145,260원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당권 채권 기준 미배당액은 3,314,854,740원입니다. 이 미배당은 채권자의 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 3,314,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 3,337,518,318원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 3,353,382,823원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 건물은 지하2층·지상12층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하며, 토지는 688.6㎡의 세로장방형 평지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 18.18%로 나타나 가격뿐 아니라 재매각 수요도 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍지오 임차권 재확인. 보증금 150,000,000원보다 중요한 것은 2022.02.15 말소기준과 2022.03.25 전입·점유의 선후관계입니다.
- 미배당과 인수를 구분. 근저당권 미배당 3,314,854,740원은 채권자 부족액입니다. 현재 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
- 실거래 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 보지 말고, 1108호와 면적·용도가 맞는 최근 거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 70세대 규모와 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 18.18%를 감안해 실수요·임대수요·재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 보증금 150,000,000원과 최저가 76,930,000원입니다. 하지만 두 숫자만 나란히 놓고 “낙찰 뒤 보증금을 더 떠안는다”고 결론 내리면 권리분석을 잘못하게 됩니다. 홍지오의 주민등록·점유가 2022.02.15 말소기준 근저당보다 뒤인 2022.03.25이므로 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다.
반대로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 이유만으로 가격이 싸다고 단정하는 것도 위험합니다. 실거래 가격이 대상 조건과 직접 매칭되지 않는 상황에서 확인되는 것은 “감정가보다 많이 낮아졌다”는 사실뿐입니다. 2회 유찰, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 18.18%까지 함께 보면 이 물건의 결론은 명확합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 실거래 확인 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
