75,460,000원
수원지방법원 2024타경78261. 수원 권선동 파크앤시티타워2 7층 709호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 공동주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가 154,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다.
권리의 기준점은 2022년 2월 15일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 3,390,000,000원입니다. 이후 709호에 설정된 최현우의 주택임차권은 전입 2022년 4월 4일, 확정일자 2022년 4월 8일로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판정도 대항력 없음이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 아래까지 내려왔어도, 파크앤시티타워Ⅱ의 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않았습니다. 최근 낙찰 관련 날짜는 2026년 5월 15일로 기록돼 있지만 금액이 없어 직접적인 가격 기준으로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층709호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상12층 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 동수원신협 근저당
최초 신탁등기는 이미 말소됐고 2022년 2월 15일 백남규에게 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 동수원신용협동조합의 채권최고액 3,390,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024년 5월 8일 등기된 최현우의 주택임차권과 2024년 7월 8일 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
2025년 3월 31일에는 기존 1번 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 2,161,116,000원의 근질권도 설정됐습니다. 다만 말소기준 자체는 2022년 2월 15일의 1번 근저당권입니다.
② 임차인 — 709호 최현우는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 | 전유부분 건물의 전부 | 70,000,000원 | 2022.04.04 / 2022.04.08 | 2024.05.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
최현우의 임대차계약일은 2022년 3월 26일, 주민등록일자는 2022년 4월 4일, 점유개시일과 확정일자는 2022년 4월 8일입니다. 말소기준인 2022년 2월 15일 근저당보다 모두 뒤이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금은 70,000,000원이지만 이 사건의 현재 회차 예상배당에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실거래 부재’가 중요
감정가는 154,000,000원, 현재 최저가는 75,460,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 파크앤시티타워Ⅱ의 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않았고, 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 물건도 현재 정확히 2회 유찰 상태입니다. 3회 유찰 시 최저가 시나리오는 52,822,000원, 4회 유찰 시에는 36,975,400원입니다. 그러나 시세 기준이 없는 만큼 더 낮은 회차 역시 단순히 “저렴하다”는 표현보다는 실거래·매물가를 별도로 확인한 뒤 판단해야 하는 가격으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,460,000원 가정 시 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 3,316,298,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 대상 공동주택 구간은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 위치하고, 비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 세로장방형 평탄지로 주상용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 709호 임차권 재확인. 최현우 보증금 70,000,000원, 전입 2022.04.04, 확정 2022.04.08, 배당요구 2024.05.08. 말소기준 후순위·대항력 없음 판정을 원본에서 다시 대조하세요.
- 시세부터 확인. 현재 데이터에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 49%만으로 적정가를 판단할 수 없습니다.
- 회차 숫자에 현혹되지 않기. 현재 2회 유찰 75,460,000원, 3회 유찰 시 52,822,000원, 4회 유찰 시 36,975,400원이지만 시세 검증 없는 할인율은 투자수익을 보장하지 않습니다.
- 다른 호실 점유자와 구분. 현황조사에 다수 다른 호실 점유자가 함께 등장하므로 709호의 실제 점유·인도 대상자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 공동주택 특성상 미납 관리비와 현재 점유상태를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 709호만 놓고 보면 권리구조의 핵심은 명확합니다. 2022년 2월 15일 동수원신협 근저당이 말소기준이고, 최현우의 70,000,000원 임차권은 그 뒤에 성립해 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 권리상 가장 큰 불확실성은 줄어듭니다.
하지만 현재 최저가 75,460,000원이 감정가 154,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인폭을 계산할 수 없고, 이미 2회 유찰된 물건입니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 필요. 실거래 확인 없이 “반값 경매”라는 숫자만 보고 들어가기보다는 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 사건입니다.
