수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 11층 1101호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에서는 해당 호를 포함한 주거부분이 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 129,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,210,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건은 유찰률보다 권리와 시세를 따로 봐야 하는 물건입니다.
말소기준은 2022.02.15. 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이후 2024.07.08. 임의경매개시결정, 2024.08.30. 정예솔의 주택임차권등기가 이어집니다. 정예솔은 2022.09.21. 전입·점유를 시작했고 2022.08.24. 확정일자를 받았지만, 전입일이 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층1101호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
핵심은 시간순서입니다. 2022.02.15. 설정된 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 1101호의 정예솔은 2022.09.21. 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 2024.08.30. 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유 관계 — 1101호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 건물 여러 호실의 점유자가 함께 조사돼 있습니다. 이 사건 목적물인 1101호에 직접 대응하는 임차권자는 정예솔이며, 그 밖의 조사 대상은 201호·701호~710호· 1102호~1110호 등 다른 호실입니다. 다른 호실 점유자의 보증금을 1101호의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.
| 점유자 / 임차인 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대윤기획(윤수민) | 파크앤시티2차 201호 334.0500㎡ | 2023.06.14 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교훈 | 701호 | 2022.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현영 | 701호 | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 702호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여정현 | 703호 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신하연 | 704호 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준호 | 705호 | 2022.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오승희 | 706호 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임정현 | 707호 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경찬 | 708호 | 2022.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현우 | 709호 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상윤 | 710호 | 2022.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영일 | 1102호 | 2022.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도군 | 1103호 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경준 | 1104호 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동혁 | 1105호 | 2022.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동하 | 1106호 | 2022.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 1107호 | 2022.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지오 | 1108호 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 1109호 | 2022.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고재범 | 1110호 | 2022.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예솔 | 전유부분의전부 · 1101호 | 2022.09.21 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금물
현재 최저매각가는 63,210,000원으로 감정가 129,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 44,247,000원, 그 다음은 30,972,899원으로 제시돼 있습니다. 하지만 파크앤시티타워Ⅱ의 거래 비교자료는 목표 면적 13.84㎡에 대해 면적 매칭이 되지 않은 상태이고, 최근 매각금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 61,672,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,210,000원 가정 시 근저당권 배당 후 미배당액은 3,328,327,780원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 일반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 해당 주거부분은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 지하2층·지상12층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 소로1류, 동측 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 파크앤시티타워Ⅱ은 70세대이고 2022.01.21. 사용승인됐으며, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1101호 임차권 원본 대조. 정예솔의 전입 2022.09.21., 확정일자 2022.08.24., 보증금 130,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 확인하세요.
- 다른 호실 점유자와 혼동 금지. 현황조사에 기재된 201호·701호~710호·1102호~1110호 점유자를 1101호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 근저당 후속등기 확인. 2025.03.31. 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부에서 말소 대상과 권리자 표시를 확인하세요.
- 시세 직접 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 실제 동일 면적·동일 용도 거래가를 우선 확인해야 합니다.
- 명도 현황 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유 상태가 어떻게 변했는지는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — “49% 유찰가”와 “싼 가격”은 같은 말이 아니다
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 비교적 명확합니다. 2022.02.15. 근저당이 말소기준이고, 1101호 임차권자 정예솔의 전입은 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 권리 측면에서는 큰 인수형 함정이 확인되지 않습니다.
반면 가격 평가는 보수적으로 봐야 합니다. 129,000,000원에서 63,210,000원까지 내려왔어도 동일 면적 실거래가가 매칭되지 않았기 때문에 현재 최저가가 시장가보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자에 점수를 주기보다 실제 시장가를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
