수원지방법원 2024타경78261. 경기도 수원시 권선구 권선동 파크앤시티타워2 7층 707호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 201호를 제외한 대상 호실들을 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 기재하고 있습니다. 현재 최저매각가는 75,460,000원으로 감정가 154,000,000원의 49% 수준이며, 2회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 출발점은 2022.02.15. 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2024.07.08. 같은 동수원신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 이후 2025.03.31. 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전되고, 같은 날 그 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 2,161,116,000원의 근질권이 설정되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층707호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 2,892,226,736원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15. 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 현황 | 지하2층·지상12층 · 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 단지 정보 | 파크앤시티타워Ⅱ · 70세대 · 2022.01.21. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당권과 후속 변동
갑구의 최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 2022.02.15. 백남규 앞으로 소유권이 귀속되었습니다. 같은 날 설정된 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.07.08. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.31.의 근저당권 이전과 근질권 설정은 이 기준 근저당권을 둘러싼 후속 권리변동입니다.
② 본건 707호 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정현 | 707호 | 2022.04.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 707호에 확인되는 점유자는 임정현 1명입니다. 전입일은 2022.04.18.로 말소기준권리인 2022.02.15. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구 사실도 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 배당 시나리오에서는 매수인 승계액이 0원으로 계산됩니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49%지만 ‘시세보다 저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 75,460,000원으로 감정가 154,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 52,822,000원, 4회 유찰 시 36,975,400원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에 연결된 단지 정보에서는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 최근 시장가격보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 75,460,000원 | 3,316,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 52,822,000원 | 3,338,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 36,975,400원 | 3,354,090,157원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회이고 매각률은 18.18%입니다. 현재 2회 유찰 자체가 이 통계상 이례적인 수준은 아닙니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 커 보이지만, 실거래 가격을 확인하기 전에는 이를 가격 메리트로 가점하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 |
| 1. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 3,316,298,280원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 201호를 제외한 대상 호실은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 지하2층·지상12층 철골콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 세로장방형 주상용 건부지입니다.
- 도로. 서측으로 소로1류, 동측으로 소로3류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022.01.21. 사용승인 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 원룸형의 최근 거래가와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 707호 점유관계 재확인. 임정현의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 문서로 최종 대조하는 것이 안전합니다.
- 근저당권 후속 변동 확인. 2025.03.31. 근저당권 이전과 근질권 설정 내용을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있으므로 본건 외 공동담보 물건의 진행상황과 배당구조를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 관리·점유 비용 확인. 낙찰 후 점유 이전 과정과 미납 관리비 등 실제 명도·운영 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.02.15. 근저당권이 말소기준이고, 707호 점유자 임정현의 전입은 2022.04.18.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 정돈된 구조입니다.
하지만 가격 판단은 다릅니다. 최저가는 75,460,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐지만, 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회·매각률 18.18%입니다. 따라서 “49%니까 싸다”가 아니라 “인수는 없지만 실제 시세와 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 한다”가 이 물건의 결론입니다. 권리는 통과, 가격은 검증이 먼저입니다.
