수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 7층 701호입니다. 감정평가상 이 건물의 기호2부터 기호21까지는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중이며, 사건의 용도 표기는 다세대입니다. 소유자는 백남규이고, 말소기준권리는 2022.02.15 접수된 동수원신용협동조합의 채권최고액 3,390,000,000원 근저당권입니다.
등기 흐름은 복잡해 보이지만 낙찰자 입장에서 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준 근저당권 이후 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권은 2025.03.31 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전됐으며 같은 날 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 2,161,116,000원의 근질권이 설정됐습니다. 2025.04.14에는 박현영의 주택임차권이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층701호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 정리
말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2024.07.08 임의경매개시결정과 2025.04.14 박현영의 주택임차권은 모두 그 이후에 발생했습니다. 박현영은 임대차계약일자 2023.03.04, 점유개시일자 2023.03.24, 주민등록일자 2023.04.18, 확정일자 2023.03.04로 확인되며 말소기준일보다 뒤입니다. 제공된 판정 역시 대항력 없음입니다.
② 701호 임차관계 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 이름 | 점유 부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김교훈 | 701호 · 주거 | 2022.03.30 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 박현영 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.18 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김교훈은 701호에 2022.03.30 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일인 2022.02.15 이후 전입이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 현재 점유관계와 보증금 내용을 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
박현영의 경우 등기된 임차보증금은 100,000,000원이고 차임은 월 250,000원입니다. 계약일자와 확정일자는 2023.03.04, 점유개시일자는 2023.03.24, 주민등록일자는 2023.04.18이며 2025.04.14 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 그러나 이 역시 말소기준일 이후이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 60,709,860원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 62,230,000원 가정 시 집행비용 1,520,140원을 제외한 60,709,860원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 3,329,290,140원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,230,000원 | 60,709,860원 | 3,329,290,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 3,347,623,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 3,360,456,170원 | 0원 |
근저당권의 채권최고액이 매각가보다 훨씬 커 각 시나리오에서 상당한 미배당이 남지만, 제공된 계산에서는 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 현재 회차와 3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호2부터 기호21까지 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상12층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 점유관계 재확인. 김교훈의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 임차권등기 확인. 박현영은 보증금 100,000,000원의 주택임차권자이나 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 시세 직접 조사. 대상 면적 13.84㎡의 면적 매칭이 되지 않았고 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 근저당권 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2025.03.31 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전됐고 같은 날 근질권도 설정됐습니다.
- 매각기일 확인. 현재 예정된 매각기일은 2026.08.19입니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 62,230,000원까지 내려온 상태입니다. 말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당권이며, 701호 관련 김교훈과 박현영의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 낮아진 최저가 자체를 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 비교할 근거가 없고, 김교훈의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담보다 701호의 실제 점유·임대차 상태와 적정 시세 확인이 입찰 전 핵심입니다.
