수원지방법원 2024타경78261. 경기도 수원시 권선구 권선동 파크앤시티타워2 7층 708호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가 154,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.15 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 3,390,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-51호에 포함된 권리입니다.
표면적으로 가장 눈에 띄는 것은 708호 임차권자 서경찬의 보증금 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 75,460,000원보다 크지만, 임대차계약일은 2022.02.22, 주민등록일과 확정일은 2022.02.24, 점유개시는 2022.03.17입니다. 모두 말소기준 근저당 설정일 2022.02.15보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 매수인이 인수하는 구조’가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층708호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,892,226,736원 |
| 말소기준 | 2022.02.15 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 708호 임차권은 말소기준보다 늦다
2022.02.07 대신자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나 등기부상 이미 말소되었고, 2022.02.15 신탁재산 귀속으로 백남규에게 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 동수원신용협동조합 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었습니다. 2024.07.08 동수원신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 2025.03.31 근저당권은 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전되며 해당 채권에 동수원신용협동조합의 채권최고액 2,161,116,000원 근질권이 설정되었습니다.
708호 서경찬의 임차권등기는 2026.04.13 접수됐습니다. 임차보증금은 160,000,000원, 임대차계약일 2022.02.22, 주민등록일·확정일 2022.02.24, 점유개시일 2022.03.17입니다. 전입일이 말소기준일인 2022.02.15보다 늦어 자료상 대항력 없음이며, 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 708호 직접 관련 임차권자
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경찬 | 건물의 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.02.24 / 2022.02.24 | 없음 | 확정일 2022.02.24 · 배당요구 2026.04.13 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 확인 불가
현재 최저가는 75,460,000원으로 감정가 154,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 52,822,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 36,975,400원(감정가 24%)까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건에는 708호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제공되지 않았습니다.
단지 정보상 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일 2022.01.21이고, 비교 대상 면적은 17.28㎡이지만 면적 일치 여부는 false입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘현재 75,460,000원이 시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 오히려 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 18.18%로 나타나 가격보다 먼저 환금성과 수요를 점검할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 3,316,298,280원이며, 신청채권 2,892,226,736원도 전액 변제되지 않습니다. 다만 미배당 근저당 채권은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상12층 규모의 철골콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 688.6㎡의 세로장방형 평탄한 토지로 주상용 건부지이며, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일 2022.01.21이며 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.0회·낙찰률 18.18%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 708호 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2022.02.15보다 주민등록·확정일 2022.02.24가 늦다는 점이 인수 0원의 핵심입니다.
- 보증금 숫자에 현혹되지 않기. 서경찬 보증금은 160,000,000원이지만 대항력이 없어 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’ 구조로 계산하지 않습니다.
- 실거래 원본 확인. 현재 자료에는 가격 메리트를 판정할 직접 실거래가가 없고, 비교 면적 17.28㎡도 면적 일치가 아닙니다.
- 낮은 낙찰률 점검. 단지 경매 낙찰률 18.18%, 평균 유찰 2.0회라는 지표를 감안해 실제 매수수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당이고, 708호 서경찬의 주민등록일·확정일은 2022.02.24로 더 늦습니다. 보증금이 160,000,000원이고 현재 최저가가 75,460,000원이라 해도 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 금액이 없고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 단지 경매 낙찰률 18.18%라는 지표까지 고려하면, ‘49% 할인’이라는 숫자보다 실제 환금성과 708호의 시장가를 확인하는 작업이 먼저입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 미확인입니다.
