수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 7층 702호로, 감정 이용상태상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형에 해당하는 물건입니다. 등기상 말소기준은 2022.02.15. 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원이며 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 2024.04.25. 김소연의 주택임차권이 등기됐지만, 임대차계약·확정일자·전입 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 이 사건에서는 “낙찰가 + 미배당 보증금 = 보증금” 형태의 대항력 인수형이 아닙니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가 154,000,000원의 49%인 75,460,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에 제공된 가격자료에서는 대상 면적과 직접 대응되는 실거래 비교가 성립하지 않습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체를 시세 차익으로 해석할 근거는 부족합니다. 오히려 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 18.18%라는 수치를 함께 보며 환금성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층702호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15. 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 1.6억 임차권보다 먼저 잡힌 근저당
핵심은 날짜 순서입니다. 김소연의 임대차계약일은 2022.04.29., 확정일자는 2022.05.02., 주민등록·점유개시는 2022.05.23.입니다. 모두 말소기준인 2022.02.15. 근저당보다 뒤입니다. 주택임차권등기 역시 2024.04.25.로 후순위이며, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 김소연은 2024.08.13. 배당요구를 했지만 현재 가정 매각대금은 선순위 근저당에도 부족해 예상배당표상 임차인에게 돌아가는 금액이 없습니다. 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않는 구조라는 점이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 702호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 전유부분 전부 | 160,000,000원 | 2022.05.23 / 2022.05.02 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
③ 가격·환금성 — 49% 할인율과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일은 2022.01.21.로 기록돼 있습니다. 가격 비교용 자료에는 17.28㎡가 제시돼 있지만 대상과 면적 일치가 확인되지 않아, 이를 702호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%로 나타나며 최근 매각일 기록은 2026.05.15.입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,758,280원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자의 미배당액은 3,316,298,280원입니다. 김소연의 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없어 미배당 보증금의 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 3,316,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 3,338,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 3,354,090,157원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 더 진행돼도 김소연의 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조로 변하지 않습니다. 시나리오상 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 효과는 실질취득비용 자체를 낮추는 방향이지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 싼지는 별도의 거래 근거를 확보한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 대상이 포함된 기호2부터 기호21은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕, 지하2층·지상12층 건물이며 승강기·주차장·난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하며 토지 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 702호 임차권 날짜 재확인. 김소연의 임대차계약 2022.04.29., 확정일자 2022.05.02., 주민등록·점유 2022.05.23., 임차권등기 2024.04.25.가 말소기준 2022.02.15.보다 뒤인지 원문을 다시 대조하세요.
- 보증금 크기에 현혹되지 않기. 160,000,000원이라는 보증금 자체보다 대항력 성립 순서가 핵심입니다. 현재 자료상 매수인 승계는 0원입니다.
- 시세를 따로 확인. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 702호와 면적·용도·층이 대응되는 실제 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%입니다. 낙찰 후 되팔거나 임대할 때의 수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 후속 근저당 변동 확인. 2025.03.31. 말소기준 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전되고 근질권이 설정된 내역이 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 보증금 160,000,000원과 최저가 75,460,000원입니다. 하지만 두 숫자만 비교하면 판단을 그르칠 수 있습니다. 김소연의 임대차와 전입·점유는 2022.02.15. 말소기준 근저당보다 뒤이므로 대항력 있는 인수형 임차인이 아닙니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 75,460,000원, 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
반대로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 이 물건을 싸다고 평가하는 것도 맞지 않습니다. 대상과 직접 맞물리는 실거래 가격 비교가 확보되지 않았고, 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 매각률 18.18%를 보여줍니다. 권리 리스크는 낮지만 가격·환금성 검증이 남은 물건. 이 사건의 승부처는 보증금 인수가 아니라, 75,460,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
