수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2의 11층 1102호로, 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 집합건물입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권 3,390,000,000원입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있고, 경매 청구액은 2,892,226,736원입니다.
본건에서 가장 눈에 띄는 권리는 이영일 씨의 보증금 160,000,000원 주택임차권입니다. 보증금만 보면 최저가 109,900,000원보다 크지만, 임대차계약일 2022년 3월 3일, 확정일자 2022년 3월 4일, 주민등록·점유개시일 2022년 3월 15일로 모두 말소기준일인 2022년 2월 15일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없는 후순위 권리이며, 보증금 차액이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층 1102호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 지하 2층, 지상 12층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 백남규 (2022.02.15. 신탁재산 귀속으로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15. 동수원신용협동조합 근저당권 3,390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.60억이지만 인수는 없다
2022년 2월 15일 소유권이 백남규 씨에게 이전된 직후 같은 날 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 임차인의 확정일자·전입·점유와 경매개시결정, 주택임차권등기는 모두 기준권리보다 늦습니다. 2025년 3월 31일 기준 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전되고 근질권이 설정됐지만, 최초 말소기준일 자체는 2022년 2월 15일로 유지됩니다.
본건 임차인 분석
같은 건물의 다른 호실 조사내역과 구분하면, 본건 1102호에 직접 관련된 임차인은 이영일 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영일 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 계약 2022.03.03 확정 2022.03.04 전입·점유 2022.03.15 | 160,000,000원 | 2024.11.04 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임차인은 배당요구를 했지만, 현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고도 채권이 크게 남습니다. 후순위 임차권에 배당할 잔여재원이 없으며, 그 미회수 보증금이 매수인 인수금으로 전환되는 것도 아닙니다.
② 가격 검증 — 30% 낮아졌지만 시세 판단은 보류
현재 최저가는 감정가 157,000,000원에서 한 차례 유찰돼 109,900,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 47,100,000원 낮아졌지만, 직접 비교할 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 157,000,000원 | 최초 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 109,900,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 단지 평균 유찰 | 1.7회 | 추가 유찰 가능성 점검 필요 |
| 단지 매각률 | 21.36% | 환금성에 보수적 접근 필요 |
| 최근 매각일 | 2026.05.15 | 금액보다 매각 성사 여부 중심 참고 |
| 분석 대상 면적 | 17.28㎡ | 직접 일치하는 거래 표본으로 연결되지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,338,600원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 선순위 근저당권에 107,561,400원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,282,438,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용형태. 본건이 속한 주거 호실은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 건물에는 업무시설과 주거시설이 함께 있습니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 12층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 세로장방형 평탄지의 주상용 건부지로, 서측 소로1류와 동측 소로3류에 접합니다. 토지면적은 688.6㎡, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022.01.21. 준공 건물입니다. 다만 단지 매각률 21.36%와 평균 유찰 1.7회를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1102호 점유 재확인. 이영일 씨의 실제 점유 상태와 임차권등기 이후 퇴거 여부를 현황조사·매각물건명세서 원본 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 후순위 임차권 소멸 확인. 말소기준일 2022.02.15.과 임차인의 계약·확정·전입일을 원본 서류에서 대조하고, 매각조건에 별도 인수 문구가 없는지 확인하세요.
- 기준 근저당권 변경 내역. 2025.03.31. 근저당권 이전 및 근질권설정이 있으므로 채권자 표시와 배당관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 시세·임대료 현장조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 17.28㎡ 전후 원룸형의 현재 매매 호가·월세·공실률을 직접 비교하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 원상복구 상태, 명도 협의비용을 관리사무소와 현장에서 점검하세요.
- 환금성 보수적 산정. 단지 매각률 21.36%와 평균 유찰 1.7회를 반영해 단기 매도보다 임대운용 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수되는 것은 아니다”
본건의 핵심은 보증금 160,000,000원이라는 큰 숫자보다 권리의 순서입니다. 임차인의 계약일·확정일자·전입 및 점유개시일이 모두 2022년 2월 15일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금이 최저가보다 커도 매수인이 차액을 떠안지 않으며, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 109,900,000원입니다.
다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 본건은 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 금액이 없고, 단지 매각률도 21.36%에 그칩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 결정이 맞습니다.
