수원지방법원 2024타경78261. 파크앤시티타워2 7층 704호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에서는 201호를 제외한 기호2부터 기호21까지가 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.02.15 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 704호 임차권자 신하연의 주민등록일자는 2022.05.10, 점유개시일자는 2022.05.09로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 등기된 임차보증금 120,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 이 사건에서는 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형이 아닙니다.
배당 시나리오도 같은 결론입니다. 현재 최저매각가 75,460,000원을 기준으로 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 말소기준 근저당에 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정가 154,000,000원에서 두 차례 유찰되어 75,460,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 대상면적과 일치하는 실거래 자료가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 7층704호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 파크앤시티타워Ⅱ · 70세대 · 2022.01.21 준공 |
① 권리 흐름 — 704호 임차권은 후순위
말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.07.08 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.03.31에는 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전된 뒤 같은 날 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이 후속 권리관계와 별개로, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
신하연의 주택임차권은 2026.05.12 등기됐습니다. 임대차계약일자는 2022.04.21, 확정일자는 2022.04.29, 점유개시일자는 2022.05.09, 주민등록일자는 2022.05.10입니다. 최초 임차보증금은 160,000,000원이었고 2024.04.09 40,000,000원이 감액되어 등기상 임차보증금은 120,000,000원입니다. 그러나 주민등록이 말소기준일 2022.02.15보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 704호는 신하연 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신하연 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.05.10 | 2022.04.29 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 154,000,000원, 현재 최저매각가는 75,460,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 52,822,000원, 4회 유찰 시 36,975,400원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 가격 분석에는 결정적인 제한이 있습니다.
단지 자료의 대상면적은 17.28㎡이나 면적 일치 여부가 false로 표시되어 있고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실을 시세 대비 49% 할인으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 실거래 검증 없이 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 73,701,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,390,000,000원에 비해 배당재원이 크게 부족해 3,316,298,280원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이는 담보채권자의 미회수액이며 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 지하2층·지상12층이며, 201호를 제외한 조사 대상 호실은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 688.6㎡의 세로장방형 평탄한 토지로 주상용 건부지이며, 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 도로. 서측 소로1류, 동측 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 4,896,000원/㎡입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 임차권 원본 대조. 신하연의 임대차계약일 2022.04.21, 확정일 2022.04.29, 점유개시 2022.05.09, 주민등록 2022.05.10 및 임차권등기 2026.05.12를 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 보증금 인수 혼동 금지. 보증금 120,000,000원이 최저가 75,460,000원보다 크지만 대항력이 없어 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 실거래 확인. 대상면적은 17.28㎡이고 제공된 단지 거래자료는 면적이 일치하지 않습니다. 실제 응찰가 결정 전에 같은 면적·비슷한 층의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.03.31 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이 있으므로 배당기준 채권자와 현재 권리관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 다른 호실 점유자 분리. 현황조사에 다수 호실의 점유자가 함께 기록돼 있으므로 704호와 다른 호실 임대차를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개의 판단이다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.02.15 동수원신용협동조합 근저당이고, 704호 임차권자 신하연의 주민등록은 2022.05.10으로 뒤에 있습니다. 따라서 임차보증금 120,000,000원은 대항력 있는 선순위 보증금이 아니며, 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 다릅니다. 감정가 154,000,000원에서 두 번 유찰돼 75,460,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 대상면적과 일치하는 실거래 금액이 없기 때문에 이를 곧바로 “시세의 절반”으로 해석할 수 없습니다. 게다가 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요한 물건. 이 사건은 할인율보다 실제 소형 도시형생활주택의 거래가 확인이 최종 응찰가를 좌우합니다.
