76,930,000원
수원지방법원 2024타경78261. 권선동 파크앤시티타워2 11층 1107호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 공동주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 지하2층·지상12층 건물 내 11층에 위치합니다. 등기상 소유자는 백남규이며, 말소기준은 2022.02.15. 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원으로 공동담보목록이 붙어 있어 이 호실 하나의 가치와 채권최고액을 단순 비교해서는 안 됩니다.
1107호에는 임은영의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2022.09.21., 점유개시일은 2022.11.02., 주민등록일과 확정일자는 2022.11.30.이며 보증금은 20,000,000원, 차임은 월 750,000원입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층1107호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 11층 1107호 |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층·지상12층 |
| 중개 데이터 면적 | 17.28㎡ · 면적 일치 확인 안 됨 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2022.02.15. 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024.07.08. 임의경매개시결정이 등기됐고, 임은영의 주택임차권은 2024.08.28. 등기됐습니다. 임은영의 주민등록일 2022.11.30. 역시 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
1107호 임차인 분석
1107호 관련 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주민등록 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임은영 | 건물 전부 | 20,000,000원 | 2022.11.30. | 없음 | 확인 필요 확정일자 2022.11.30. · 배당요구 2024.08.28. | 해당 없음 |
임은영은 임대차계약일 2022.09.21., 점유개시일 2022.11.02., 주민등록일·확정일자 2022.11.30.로 확인됩니다. 말소기준권리 2022.02.15.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서·배당요구 및 관련 원본을 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가 157,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 제공된 중개 데이터에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 타깃 면적은 17.28㎡로 표시돼 있지만 면적 일치 여부도 확인되지 않았고, 마지막 매각 관련 날짜 2026.05.15.에는 금액이 제시되지 않았습니다.
환금성 판단에 참고할 수 있는 단지 경매 통계는 파크앤시티타워Ⅱ 총 70세대, 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%입니다. 현재 물건 역시 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 이 수치만으로 적정가를 정할 수는 없지만, 실제 처분 가능성과 경쟁 강도를 보수적으로 점검할 근거는 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 75,145,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,930,000원 가정 시 근저당권 관련 미배당액은 3,314,854,740원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 동측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 주거 호실은 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상12층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 688.6㎡, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하며, 비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 서측 소로1류, 동측 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022.01.21. 준공으로 표시되며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 18.18%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로 76,930,000원이 시장가 대비 할인인지 반드시 별도 검증해야 합니다.
- 1107호 임차권 원본 확인. 임은영 보증금 20,000,000원, 주민등록·확정일자 2022.11.30., 배당요구 2024.08.28. 내역을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 제공된 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당표 확정 전 소액임차인 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 2025.03.31. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최신 등기와 채권계산서에서 현재 권리자·배당수령 관계를 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 채권최고액 3,390,000,000원에는 공동담보목록 제2022-51호가 붙어 있어 해당 호실만의 채무 규모로 오해하지 않아야 합니다.
- 환금성 검토. 평균 유찰 2.0회·매각률 18.18%라는 단지 경매 통계를 감안해 낙찰 후 재매각·임대 출구를 보수적으로 계산하세요.
- 현장 이용상태 확인. 공부상 다세대, 감정 이용상태는 공동주택 도시형생활주택 원룸형입니다. 실제 내부상태와 점유 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·최신 거래자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시장가격
권리 측면에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원으로 계산되고, 1107호 임은영의 주민등록도 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 인수형의 핵심 위험은 보이지 않습니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 157,000,000원에서 2회 유찰돼 76,930,000원까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 49%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 읽을 수 없습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 2.0회 유찰·매각률 18.18%로 나타납니다.
권리는 비교적 정리형, 가격은 검증형. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐보다 1107호의 실제 매매·임대 가능가격이 76,930,000원을 충분히 웃도는지를 확인하는 데 있습니다. 아울러 2025.03.31. 근저당권 이전·근질권 설정과 임은영의 배당관계를 최신 원본에서 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
