수원지방법원 2024타경78261. 파크앤시티타워2 11층 1110호에 대한 임의경매입니다. 등기상 현재 소유자는 백남규이고, 말소기준은 2022.02.15 접수된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,390,000,000원으로 공동담보가 설정돼 있으며, 경매 신청 청구액은 2,892,226,736원입니다. 현재 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 2025.06.12 등기된 고재범의 주택임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 보증금 크기만으로 인수 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 이 임차권의 전입일은 2022.03.11, 점유개시일은 2022.03.10, 확정일자는 2022.02.24로 모두 말소기준 근저당권 2022.02.15 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층1110호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상12층 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 늦은 1110호 임차권
2022.02.07 대신자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.02.15 백남규에게 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.08 임의경매개시결정이 들어왔으며, 2025.03.31에는 해당 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전되고, 같은 근저당권부채권에 동수원신용협동조합을 채권자로 한 근질권이 설정됐습니다.
고재범의 주택임차권은 2025.06.12 등기됐지만 임대차계약일 2022.02.23, 확정일자 2022.02.24, 점유개시 2022.03.10, 주민등록 2022.03.11로 말소기준일 2022.02.15보다 뒤입니다. 따라서 보증금 160,000,000원이 현재 최저가보다 많다는 이유로 차액을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
임차인 분석 — 1110호 직접 관련 임차권자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고재범 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.11 | 2022.02.24 | 160,000,000원 | 2025.06.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 201호, 701호~710호, 1101호~1109호에 관한 점유자도 확인되지만, 본 분석 대상 주소인 1110호의 직접 관련 임차권자는 고재범입니다. 다른 호실의 보증금이나 점유관계를 1110호 매수인 인수금액에 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 52,479,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 36,735,300원(감정가 24.01%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 파크앤시티타워Ⅱ의 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%입니다. 또한 가격 자료의 대상 면적은 16.9㎡이지만 본 건과의 면적 일치가 확인되지 않아, 감정가 할인율을 곧바로 시장가 할인율로 바꿔 해석하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,749,460원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 73,220,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,970,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,316,779,460원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 ‘권선초등학교’ 동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 2호~21호는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중이며, 본건이 있는 건물은 지하2층·지상12층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하며, 토지는 평탄한 세로장방형 주상용 건부지입니다.
- 도로. 서측 소로1류, 동측 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 4,896,000원/㎡이며 토지면적은 688.6㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 경매 통계. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022.01.21 준공이며 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1110호 임차권 순위 재확인. 말소기준 2022.02.15, 임대차계약 2022.02.23, 확정 2022.02.24, 점유 2022.03.10, 전입 2022.03.11의 순서를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 보증금과 인수액을 혼동하지 않기. 고재범의 임차보증금은 160,000,000원이지만 대항력 없음으로 분석돼 현재 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액이 3,390,000,000원이고 공동담보목록 제2022-51호가 기재돼 있습니다. 본건 배당과 공동담보 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.03.31 근저당권 이전과 같은 날 근저당권부채권 근질권 설정이 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 감정가 49%를 시세 할인으로 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만 실제 시장가격 대비 할인율과는 별개의 숫자입니다.
- 환금성 보수적으로 보기. 평균 유찰 2.0회와 매각률 18.18%를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 보유기간을 함께 검토하세요.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태가 동일한지는 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 커도, 대항력이 없으면 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 160,000,000원과 현재 최저가 74,970,000원입니다. 숫자만 보면 보증금이 낙찰가의 두 배를 넘지만, 권리 순서를 보면 결론은 달라집니다. 말소기준 근저당권은 2022.02.15, 고재범의 확정일자는 2022.02.24, 점유개시는 2022.03.10, 전입은 2022.03.11입니다. 제공된 판정도 대항력 없음·매각으로 소멸·매수인 인수 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득 기준은 최저가와 같은 74,970,000원입니다. 다만 이것이 곧 “시세보다 싸다”는 의미는 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고 파크앤시티타워Ⅱ의 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 매각률 18.18%입니다. 권리의 핵심 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 평가할 사건입니다.
