수원지방법원 2024타경78261. 수원시 권선구 권선동 파크앤시티타워2 11층 1104호입니다. 공부상 다세대 물건이며 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 건물에 속합니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,390,000,000원입니다.
본건 1104호에는 최경준이 2022년 3월 29일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당 결과와 무관하게 보증금 잔액을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 109,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 11층 1104호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 12층 · 파크앤시티타워Ⅱ 70세대 · 2022.01.21 준공 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 2,892,226,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유, 인수 0원
말소기준은 2022년 2월 15일 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 7월 8일 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025년 3월 31일에는 근저당권이 주식회사와이앤케이인베스트먼트대부로 이전된 뒤 동수원신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다.
근저당권 이전과 근질권 설정으로 채권관계는 복합적이지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 3,390,000,000원과 미배당액은 채권자 사이의 배당·회수 문제이며, 이를 낙찰자가 별도 채무로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 1104호 점유자 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경준 | 1104호 | 2022.03.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최경준의 전입일 2022년 3월 29일은 말소기준일 2022년 2월 15일보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 위험도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 최종 매각물건명세서와 제출 문건을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 157,000,000원의 70%인 109,900,000원입니다. 2회 유찰 시 76,930,000원, 3회 유찰 시 53,851,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 109,900,000원 | 0원 | 109,900,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 76,930,000원 | 0원 | 76,930,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,851,000원 | 0원 | 53,851,000원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아니라는 것입니다. 파크앤시티타워Ⅱ의 동일 면적 최근 실거래 금액이 제시되지 않았으므로, 현재 최저가 109,900,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 3,390,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당 | - | 3,282,438,600원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 근저당권에 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당액은 3,282,438,600원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 권선초등학교 동측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 내 공동주택 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조 지하 2층·지상 12층 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 서측 소로1류와 동측 소로3류에 접합니다. 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대이며 단지 경매 낙찰률 21.36%, 평균 유찰 1.7회로 나타나 가격 설정을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 자료만으로는 109,900,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 1104호 임대차 확인. 최경준의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 제출 문건으로 재확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있는 물건이므로 인도명령과 이사 협의 기간·비용을 반영해야 합니다.
- 근저당권 변동 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소 대상을 다시 대조하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세와 최우선변제 가능 금액은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 최종 배당요구종기 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비·사용 상태. 관리비 체납, 내부 상태, 실제 사용관계와 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07입니다. 변경·연기·매각 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 2022년 2월 15일 근저당권이 말소기준이고, 본건 1104호 점유자의 전입은 2022년 3월 29일로 늦습니다. 따라서 대항력 보증금 승계 위험은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 실질취득액은 최저가와 동일한 109,900,000원입니다.
그러나 감정가 157,000,000원에서 한 번 유찰돼 70%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 최근 실거래 금액 비교가 없고 단지 경매 낙찰률은 21.36%, 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았습니다. 본건은 시세 확인과 점유관계 원본 대조를 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 보수적 검토형 물건입니다.
