수원지방법원 2025타경844. 수원 장안구 파장동 피제이에비뉴 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 권리의 출발점은 2019.12.20. 설정된 단원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,776,000,000원입니다. 2025.02.07. 단원신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 수원시 압류와 국 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 임차관계입니다. 손일문·김예림·한윤범·김욱·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수· 이상우·김은서·박소현·백순임·유광영이 조사됐지만, 가장 빠른 전입일도 2019.12.26.로 말소기준일인 2019.12.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 14명 모두 대항력 없음이고, 보증금 액수가 크더라도 이를 이유로 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.12.20. 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 2025.01.09. 수원시 압류, 2025.02.07. 임의경매개시결정, 2025.04.01. 국 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 14명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손일문 | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 2025.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 2025.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
핵심은 보증금의 크기보다 전입 시점입니다. 김욱의 보증금은 170,000,000원, 백순임은 150,000,000원, 손일문은 53,000,000원으로 기재돼 있지만 세 사람 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음입니다. 그 밖의 여러 사람은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 판정 자체는 모두 말소기준 이후 전입으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,776,000,000원 | 83,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 1,692,930,000원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 1,692,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 1,709,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 1,722,979,200원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가와 같은 85,000,000원입니다. 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 따라서 가격 판단은 채권자의 거액 미배당에 흔들리기보다 물건 자체의 이용가치와 점유 정리 비용을 중심으로 해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 1층 101호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 남동측 하향 완경사지에 조성된 대체로 사다리형 토지로, 상업용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 계획·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 실제 점유자 확인. 임차관계가 다수 기재돼 있으므로 현장 점유와 각 전입 기록이 대상 101호와 어떻게 연결되는지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 여러 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 현재 자료상 전입일은 모두 2019.12.20. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.29. 근저당권 이전과 이후 근질권 설정이 있으므로 입찰 직전 최신 등기와 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구별. 채권자 미배당이 1,692,930,000원에 달하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 이용상태 현장 확인. 감정평가상 101호는 근린생활시설이며, 내부구조와 실제 이용상태는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수는 별개”
이 물건은 임차관계 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 보증금 170,000,000원·150,000,000원· 53,000,000원이 기재된 사람도 있고 여러 명이 배당요구를 했습니다. 하지만 권리분석의 기준점은 2019.12.20. 말소기준 근저당권입니다. 조사된 모든 전입일이 그보다 늦어 자료상 대항력 있는 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것을 곧바로 “간단한 물건”으로 읽어서는 안 됩니다. 14명의 전입·점유 기록, 확인되지 않은 보증금·확정일자, 2025년 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리 승계 위험보다 점유 실체와 최신 권리관계 확인이 승부처인 근린시설 경매입니다. 현재 신건 최저가는 85,000,000원이며, 권리상 인수액은 0원이라는 점을 전제로 실제 점유와 이용가치를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 구조입니다.
