수원지방법원 2025타경844. 수원 장안구 파장동 피제이에비뉴 5층 504호로, 용도는 근린시설입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 200,000,000원의 신건 최저가가 아니라 임차인 인수 구조입니다. 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류이고, 현황조사상 확인된 14명의 임차인은 모두 그보다 앞선 전입일을 갖고 있어 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다.
그중 보증금이 확인된 임차인은 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원으로 합계 373,000,000원입니다. 배당표에서는 이 세 보증금이 우선변제로 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 200,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 금액만으로도 실질취득은 573,000,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 11명이 별도로 존재하므로, 573,000,000원은 상한이 아니라 확인된 최소 부담 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 피제이에비뉴 5층 504호 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.12.20. 설정된 단원신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 이후 2025.09.29. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 같은 날 미래신용협동조합의 근질권 설정, 2025.11.07. 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정이 기재돼 있습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 14명, 모두 대항력 有
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손일문 | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 有 | 53,000,000원 인수 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 2025.04.28 | 대항력 有 | 170,000,000원 인수 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 2025.03.10 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.03.14 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 2025.03.06 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 有 | 인수 가능 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 | 150,000,000원 인수 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 有 | 인수 가능 |
보증금이 확인된 세 사람만 합쳐도 373,000,000원입니다. 손일문은 피제이에비뉴 1층 101호 26.3900㎡로 조사돼 있으며, 나머지 임차인 다수는 점유 부분이 특정되지 않은 상태입니다. 특히 김예림·한윤범·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수·이상우·김은서·박소현·유광영은 보증금이 확인되지 않아 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 인수 · 손일문 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,400,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 소유자 교부로 잡히고, 확인된 세 임차인의 보증금 373,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 5층 504호입니다.
- 토지. 남동측 하향 완경사지에 조성된 대체로 사다리형 토지로 상업용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 6미터 포장도로, 북동측 약 2미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건 200,000,000원에 확인 인수 373,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 최소 573,000,000원입니다.
- 보증금 미상 11명 확인. 이들의 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액 상한을 알 수 없습니다.
- 점유 호실 대조. 손일문은 1층 101호 26.3900㎡로 조사돼 있고, 다른 임차인들의 점유 부분은 개별 확인이 필요합니다.
- 배당요구 여부 구분. 배당요구를 하지 않은 대항력 임차인도 포함돼 있으므로 배당만 보고 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 등기의 매각 후 처리와 의무관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.09.29. 및 2025.11.07. 후속 등기와 경매신청채권의 관계를 등기부 원본 및 사건기록으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “2억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 최저가 200,000,000원이 아닙니다. 현재 확인된 대항력 임차보증금만 373,000,000원이고, 이 금액은 배당이 아니라 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 그래서 신건 기준 실질취득은 이미 573,000,000원입니다. 1회·2회 유찰돼도 확인 인수액 자체는 373,000,000원으로 유지돼 실질취득은 각각 533,000,000원, 501,000,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 11명의 부담이 더해질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰률보다 임차인별 실제 인수금 확정이 먼저인 고위험 권리분석형 물건입니다.
