수원지방법원 2025타경844. 피제이에비뉴 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.01.09. 수원시 압류로 계산되어 있고, 그보다 앞선 전입일을 가진 임차인이 다수 확인됩니다. 특히 등기부에는 김시규의 주택임차권이 보증금 145,000,000원, 전입·확정일자 2020.03.30.로 등기되어 있으며, 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.

배당표상 현재 회차에서 김시규 보증금 145,000,000원은 우선변제로 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원은 합계 373,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건 최저가 164,000,000원만 보고 가격을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 2019.12.20. 단원신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 1,776,000,000원으로 설정됐으나 현재 자료에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 계산된 말소기준은 그 뒤인 2025.01.09. 수원시 압류입니다. 따라서 2020년 전입 및 임차권등기를 가진 김시규를 비롯해 말소기준 전 전입자가 다수 존재한다는 점이 이 사건의 가장 큰 위험요소입니다.

② 임차관계 — 확인된 인수액 외에도 미상 보증금이 남는다

손일문의 조사 부분은 피제이에비뉴 1층 101호 26.3900㎡로 기록되어 있고, 김시규는 전유부분 전부 및 202호 주소가 확인됩니다. 나머지 일부 임차인은 점유 부분이 특정되어 있지 않으므로 실제 202호와의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 매각대금 164,000,000원 중 집행비용 3,096,000원과 김시규 145,000,000원이 배당되고 15,904,000원이 남습니다. 별도로 손일문·김욱·백순임의 보증금 합계 373,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

동일 물건 또는 주변 비교대상의 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 사건을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 가격 판단의 기준은 단순 최저가 164,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 합친 실질취득 부담입니다. 현재 확인치만으로도 실질취득액이 537,000,000원이고, 보증금 미상 임차인이 다수 남아 있어 최종 부담은 추가 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 대상 2층 202호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 감정요항표에 기재되어 있습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호와 각 임차인의 실제 점유관계 확인. 손일문은 1층 101호로 특정되어 있고, 다른 다수 임차인은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 202호에 귀속되는 임차관계를 반드시 원본 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 11명의 보증금·확정일자 확인. 말소기준 전 전입으로 대항력이 있다고 표시된 임차인이므로 금액 미확인은 중대한 인수 불확실성입니다.
• 김시규 배당 결과 확인. 보증금 145,000,000원은 현재 회차에서는 전액 우선배당으로 계산되지만 유찰 시 배당액과 잔여 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 확인 인수액 373,000,000원을 입찰가와 별도 계산. 낙찰가만 낮춰서는 전체 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.25. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 후순위 권리 확인. 2025.01.09. 수원시 압류 이후 임의경매개시결정과 2025.04.01. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “164,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심은 감정가도, 신건 여부도 아닙니다. 현재 배당계산에서 확인된 매수인 인수액만 373,000,000원이고, 이를 최저가와 합치면 실질취득 부담은 537,000,000원입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 전입자들이 다수 존재합니다.

1회·2회 유찰로 최저가가 131,200,000원, 104,960,000원까지 내려가더라도 인수액이 389,436,800원, 415,309,440원으로 커져 확인된 실질취득액은 각각 520,636,800원, 520,269,440원입니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 계산을 그대로 적용하기 어렵습니다. 먼저 해야 할 일은 각 임차인이 실제 202호에 해당하는지, 보증금 미상 임차인의 금액과 우선변제 여부가 무엇인지, 매수인이 최종적으로 인수할 금액이 얼마인지 확정하는 것입니다.