수원지방법원 2025타경844. 장안구 파장동 피제이에비뉴 2층 204호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태에서는 2층 204호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 이수연이고, 제공된 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 문제는 그 이전인 2019~2024년에 전입한 점유자가 다수 확인된다는 점입니다.
배당 시뮬레이션은 손일문·백순임·김욱의 보증금 합계 373,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 신건 최저가 196,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 알려진 비용만으로 569,000,000원입니다. 게다가 김예림·한윤범·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수· 이상우·김은서·박소현·유광영은 보증금이 확인되지 않아 실제 인수위험은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 2층 204호 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2019.12.20 설정된 단원신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,776,000,000원이지만, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 제공된 말소기준은 그 뒤인 2025.01.09 수원시 압류입니다. 이후 경매개시결정과 국세 압류, 2026.02.06 김욱의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 14명, 보증금 미상 다수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손일문 | 피제이에비뉴 1층 101호 26.3900㎡ | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 없음 |
| 김예림 | 미상 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 한윤범 | 미상 | 2020.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 임중규 | 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 최문석 | 미상 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 김진영 | 미상 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 여지형 | 미상 | 2023.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 최철수 | 미상 | 2020.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 김은서 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 박소현 | 미상 | 2020.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 백순임 | 미상 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 없음 |
| 유광영 | 미상 | 2021.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 김욱 | 건물의 전유부분 전부 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 표시가 있는 사람은 없어 중복신고를 제외한 실제 임차인·점유자 14명으로 봅니다. 다만 손일문의 점유부분은 1층 101호로 특정돼 본 보고서 대상인 2층 204호와 일치하지 않습니다. 반면 다수 점유자는 점유부분 자체가 특정돼 있지 않습니다. 따라서 입찰 전에는 204호에 실제로 대응하는 점유자와 보증금 범위를 물건번호별로 다시 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 인수 3.73억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 373,000,000원 | 569,000,000원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 373,000,000원 | 529,800,000원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 373,000,000원 | 498,440,000원+ |
이 사건은 최저가만 내려간다고 안전해지는 구조가 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액이 373,000,000원으로 동일합니다. 따라서 2회 유찰돼 매각가가 125,440,000원까지 내려가도 알려진 부담만 합친 실질취득은 498,440,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자의 부담은 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 인수 · 손일문 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,456,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 세 임차인의 보증금이 경매대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 처리되며, 매각대금 중 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가상 2층 204호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호와 점유자 매칭. 손일문은 1층 101호로 특정돼 있고 다른 다수 점유자는 점유부분이 미상입니다. 물건별 임대차관계를 반드시 구분해야 합니다.
- 알려진 인수 373,000,000원 확인. 배당 시뮬레이션상 세 보증금은 배당 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 전입일이 말소기준보다 앞선 사람들의 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 김욱 임차권. 임차권등기 자체는 2026.02.06로 말소기준 뒤이지만, 임대차계약·주민등록은 2019.12.26로 기재돼 있어 선순위 점유관계를 별도로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무는 원본 등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 실거래 비교치가 없어 최저가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “1.96억 낙찰가”가 이 물건의 가격이 아니다
현재 회차 최저가는 196,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 것으로 계산된 보증금만 373,000,000원입니다. 즉 알려진 비용 기준 실질취득은 최소 569,000,000원입니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액 373,000,000원은 그대로 남습니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고 일부는 점유부분조차 특정되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 204호에 실제로 귀속되는 임차관계와 인수액을 확정하는 것입니다. 특히 손일문의 1층 101호 표기처럼 대상 호실과 다른 점유정보가 섞여 있어 물건별 대조가 선행돼야 합니다. 그 확인 전에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다.
