수원지방법원 2025타경844. 피제이에비뉴 2층 203호는 사건 용도가 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태에서는 해당 2층 203호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 승부처는 196,000,000원의 신건 가격 자체가 아니라 선순위 임차관계입니다. 배당 계산에는 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원, 한윤범 168,000,000원 등 총 541,000,000원이 배당받지 못한 채 매수인에게 인수되는 것으로 반영되어 있습니다.

더 큰 문제는 확인된 541,000,000원이 끝이 아니라는 점입니다. 실제 임차인으로 잡힌 사람은 14명이며 보증금이 확인된 사람은 4명입니다. 김예림·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수· 이상우·김은서·박소현·유광영은 보증금이 확인되지 않아, 이들에 대해서는 단순히 “대항력 있음”으로 금액까지 확정할 수 없습니다. 전입시점은 말소기준보다 앞선 것으로 정리돼 있으므로 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원본을 추가 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심

제공된 권리판정의 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.03.08 한윤범의 주택임차권등기는 임차보증금 168,000,000원으로 등기되어 있고, 임대차계약일자는 2020.02.19 및 2022.01.26, 주민등록일자는 2020.03.09, 점유개시일자는 2020.03.04, 확정일자는 2024.02.06으로 기재돼 있습니다. 배당 계산 역시 이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 5.41억 + 미상 10명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 14명 모두 실제 임차인·점유자로 분류됩니다. 보증금이 확인된 4명의 합계는 541,000,000원이며, 배당 계산에서는 이 금액 전부가 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

배당 계산상 확인된 임차보증금 541,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수 처리됩니다. 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원은 소유자 잔여로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 파장동 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합이며, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 원본 확인. 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원, 한윤범 168,000,000원의 인수 근거를 매각물건명세서·임대차계약서·임차권등기와 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 10명 확인. 김예림·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수·이상우·김은서·박소현·유광영은 보증금이 확인되지 않아 잠재 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 203호와 각 점유부분 대조. 손일문은 피제이에비뉴 1층 101호로 조사돼 있고, 한윤범은 전유부분 전부 임차권등기로 기재되어 있습니다. 각 임차관계가 본건 203호에 어떻게 귀속되는지 원본에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 근저당 후속등기 확인. 계산상 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류이나, 2019년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전·근질권 설정이 함께 있어 현행 등기효력을 직접 대조해야 합니다.
• 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태에서 해당 2층 203호는 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 현장 이용상태와 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.96억짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 표면적인 최저매각가는 196,000,000원입니다. 그러나 배당 계산에 이미 확인된 매수인 인수액이 541,000,000원 반영되어 있어 현재 회차의 실질취득 최소액은 737,000,000원입니다. 1회·2회 유찰되어 매각가가 내려가도 확인된 인수액 541,000,000원은 그대로이므로 실질취득액은 각각 697,800,000원, 666,440,000원입니다.

게다가 실제 임차인 14명 중 10명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 시세자료도 없어 이 총비용이 시장가와 어떤 관계인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건 1.96억”이 아니라 “확인된 인수 5.41억과 미상 임차보증금까지 함께 검증해야 하는 사건”으로 봐야 합니다. 입찰 여부보다 먼저 해야 할 일은 선순위 임차관계와 각 보증금의 귀속·배당·인수 범위를 원본 서류로 확정하는 것입니다.