수원지방법원 2025타경844. 파장동 피제이에비뉴 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태에서는 해당 건물의 3층 304호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 이수연이고, 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 200,000,000원인 신건입니다.

이 사건에서 최저가 자체보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 임차관계입니다. 말소기준으로 판정된 권리는 2025.01.09 수원시 압류인데, 조사된 점유·전입관계는 모두 그보다 앞선 날짜입니다. 이 가운데 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원의 보증금은 배당계산상 배당 없이 매수인 인수로 반영되어 있으며, 합계가 373,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심

등기에는 2019.12.20 단원신용협동조합 채권최고액 1,776,000,000원의 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.09.29 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 미래신용협동조합의 근질권 설정, 2025.11.07 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정 기록도 존재하므로 이 부분은 입찰 전 등기 원본의 현재 상태를 반드시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 관계 14명

보증금이 직접 확인되는 손일문·김욱·백순임의 합계는 373,000,000원이며, 배당계산에서는 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 김진영은 2025.08.13 주택임차권등기가 되어 있고, 등기내용에 임차보증금이 1차 168,000,000원, 2차 178,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 금액은 현재 배당계산의 373,000,000원에는 포함되어 있지 않으므로 실제 인수범위를 별도로 대조해야 합니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 사라지지 않는다

이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가와 별도로 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 배당계산상 확인된 인수액은 회차가 내려가도 373,000,000원으로 동일합니다. 따라서 신건에서는 최소 573,000,000원, 1회 유찰 가정에서는 최소 533,000,000원, 2회 유찰 가정에서는 최소 501,000,000원이 실질 부담이 됩니다.

더 중요한 점은 이것이 최종 확정액이 아니라 확인된 최소치라는 것입니다. 보증금 미상 점유자가 다수 존재하고, 김진영 임차권등기의 168,000,000원·178,000,000원 내역도 별도 검토가 필요합니다. 따라서 최저가가 200,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각대금 안에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 손일문·김욱·백순임의 보증금 합계 373,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 건물 1층 101호는 근린생활시설, 2층부터 5층 각 호는 다세대주택으로 이용 중이며 3층 304호도 다세대주택 이용으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
• 공부와의 차이. 없음으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 확정. 최소 확인분 373,000,000원 외에 보증금 미상 점유자와 김진영 임차권등기의 실제 인수범위를 매각물건명세서·등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 김진영 임차권등기. 임대차계약일자 2022.10.21·2024.01.19, 주민등록·점유개시 2022.11.18, 확정일자 2022.10.21, 보증금 168,000,000원·178,000,000원 기재를 현재 권리관계와 대조해야 합니다.
• 미상 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 단순히 소멸 대상으로 처리하지 말고 대항력 가능성을 개별 검토해야 합니다.
• 등기 변동. 2019.12.20 근저당의 말소 표기와 2025.09.29 이후 권리이전·근질권 설정 기록의 관계를 최신 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 304호의 다세대주택 이용상태가 함께 존재하므로 실제 이용·건축물대장·허용용도를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 실질취득액의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 입찰 전 해당 호실·동일 건물의 거래·임대 시세 확인이 필수입니다.

맺으며 — “최저가 2억”만 보면 안 된다

이 사건의 표면상 최저가는 200,000,000원입니다. 하지만 현재 계산에 이미 반영된 매수인 인수 보증금이 373,000,000원이므로, 신건 기준 실질취득 부담은 최소 573,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자가 다수 존재하고 김진영의 임차권등기 보증금 내역도 별도로 확인해야 하므로, 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 확인된 인수액 373,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 최종 인수범위를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 시세 근거까지 없는 상태에서는 가격 메리트를 전제로 접근하기보다, 임차관계·등기 변동·실제 이용상태를 모두 대조한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.