수원지방법원 2025타경844. 경기도 수원시 장안구 파장동 피제이에비뉴 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서의 이용상태에서는 2층 201호를 다세대주택으로 기재하고 있습니다. 권리분석의 핵심은 이 용도 차이보다 더 직접적입니다. 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류이고, 그보다 앞선 전입·점유 관계가 다수 확인됩니다.

실제 임차인은 14명입니다. 보증금이 확인된 임차인은 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원, 김예림 150,000,000원입니다. 김예림은 확정일자와 배당요구가 확인되어 현재 회차 배당표에서 150,000,000원을 우선변제받는 것으로 산정돼 있습니다. 반면 손일문·김욱·백순임의 확인 보증금 합계 373,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류입니다. 2025.02.07. 단원신용협동조합의 임의경매개시결정과 2025.04.01. 국 압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김예림의 주택임차권은 2024.02.13. 등기되어 말소기준보다 앞서며, 전입 2020.12.24., 확정일자 2020.10.30., 보증금 150,000,000원이 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 14명, 보증금 미상 10명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 14명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 부담이 거의 줄지 않는다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 164,000,000원에서 131,200,000원, 104,960,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 반대로 373,000,000원에서 394,436,800원, 420,309,440원으로 늘어납니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,096,000원과 김예림 보증금 150,000,000원이 배당되고, 10,904,000원이 잔여로 산정됩니다. 손일문·김욱·백순임 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주위에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가서상 기호2인 2층 201호는 다세대주택으로 이용중입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 373,000,000원을 낙찰가 밖의 추가 부담으로 계산. 현재 회차 기준 실질취득은 537,000,000원입니다.
• 보증금 미상 임차인 10명 확인. 보증금·확정일자와 201호 실제 점유 여부에 따라 인수액이 더 커질 수 있습니다.
• 호실 일치 여부 대조. 손일문은 1층 101호로 특정되어 있고 다수 임차인의 점유부분은 특정되지 않았습니다.
• 김예림 임차권 확인. 전유부분 전부, 보증금 150,000,000원, 전입 2020.12.24., 확정일자 2020.10.30., 임차권등기 2024.02.13.입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 등기의 매각 후 처리와 의무 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 추가 담보권 등기 대조. 2025.09.29. 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2025.11.07. 추가 근질권 설정 등기가 존재합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 201호 다세대주택으로 서로 다르게 기재되어 있습니다.
• 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 525,636,800원, 525,269,440원으로 계산됩니다.

맺으며 — “164,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 최저매각가는 164,000,000원이지만 권리관계까지 합치면 숫자가 완전히 달라집니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 373,000,000원, 확인된 실질취득은 537,000,000원입니다. 더구나 실제 임차인 14명 가운데 10명의 보증금은 확인되지 않았습니다.

특히 유찰 뒤에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 1회 유찰 시 실질취득 525,636,800원, 2회 유찰 시 525,269,440원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 ‘몇 번 유찰되면 싸지는 물건’이라는 관점보다 대항력 임차인의 실제 보증금·호실 귀속·배당 여부를 먼저 확정해야 하는 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다. 실거래 비교 자료도 확인되지 않아, 그 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.