수원지방법원 2025타경844. 피제이에비뉴 3층 301호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태에서 3층 301호에 해당하는 기호6은 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 301호에는 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차인 승계입니다. 권리판정상 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류인데, 임차인 15명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 보증금이 확인된 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원은 배당표상 우선변제 없이 매수인 인수로 잡혀 있고, 세 사람의 합계만 373,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정평가상 3층 301호는 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이수연 · 2019.10.21. 매매 원인 · 2019.12.20. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
권리판정상 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류입니다. 이후 2025.02.07. 임의경매개시결정과 2025.04.01. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 오명현의 주택임차권은 2024.03.22. 등기됐고, 계약일 2022.01.19., 주민등록·확정일자 2022.03.17., 점유개시 2022.03.19.로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
또한 2019.12.20. 단원신용협동조합 근저당권 1,776,000,000원은 등기내역에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2025.09.29. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 미래신용협동조합 근질권, 2025.11.07. 주식회사디앤에이치·비엔티주식회사 관련 근질권 설정이 이어져 있습니다. 이 연계관계는 입찰 전 현재 등기 원본에서 반드시 대조할 부분입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 알려진 승계 373,000,000원
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 경우에는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손일문 | 2024.02.22 · 1층 101호 26.3900㎡ | 53,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 有 | 없음 | 53,000,000원 인수 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 2025.04.28 | 대항력 有 | 없음 | 170,000,000원 인수 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.03.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 미확인 | 대항력 有 | 없음 | 150,000,000원 인수 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.03.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오명현 | 2022.03.17 · 전유부분 전부 · 임차권등기 | 157,500,000원 | 2024.03.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 0원 |
오명현은 현재 회차 168,000,000원 가정에서 보증금 157,500,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 다만 유찰로 매각대금이 낮아지면 배당 부족분이 발생해 매수인 승계액이 증가하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
동일 물건의 실거래 가격과 비교해 할인 여부를 판단할 근거 없이, 이 사건에서는 최저가와 승계액의 결합이 우선입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 보면 낙찰가는 168,000,000원 → 134,400,000원 → 107,520,000원으로 낮아지지만, 매수인 승계액은 오히려 373,000,000원 → 398,781,600원 → 425,285,280원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 승계 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 168,000,000원 | 373,000,000원 | 541,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 398,781,600원 | 533,181,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 425,285,280원 | 532,805,280원 |
즉 2회 유찰로 입찰 최저가가 60,480,000원 내려가도 알려진 권리만 반영한 최소 실질취득액은 541,000,000원에서 532,805,280원으로만 내려갑니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금의 승계 증가로 이동하는 구조이므로, 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 오명현 보증금 | 157,500,000원 | 157,500,000원 |
| 인수 · 손일문 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,348,000원 |
현재 회차 가정에서 오명현은 157,500,000원 전액을 배당받지만, 손일문·김욱·백순임의 373,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 단원신용협동조합의 청구액은 1,521,668,827원이고 현재 회차 시나리오상 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 3층 301호에 해당하는 감정평가 기호6은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 6미터 내외 포장도로, 북동측 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조와 이용상태는 실제와 다소 상이할 수 있어 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 168,000,000원이 아니라 알려진 승계까지 더한 최소 541,000,000원을 출발점으로 보세요.
- 보증금 미상 11명 확인. 전입일이 기준권리보다 앞선 점유자들의 실제 보증금·계약관계·점유 현황·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 오명현 배당 부족 시나리오. 현재 회차는 전액 배당이지만 유찰 시 매수인 승계액이 398,781,600원, 425,285,280원으로 증가하는 점을 반영해야 합니다.
- 근저당 등기 연계 확인. 2019.12.20. 근저당은 말소 표시가 있는 반면 2025.09.29. 이후 이전·근질권 설정이 이어지므로 현재 등기 원본에서 법률관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기의 경매 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 301호는 다세대주택으로 이용 중이므로 현황과 공부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 오인하지 않기. 2회 유찰 시에도 알려진 권리만 반영한 최소 실질취득액은 532,805,280원으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 자료와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 168,000,000원이 아니라 541,000,000원부터 본다
신건 최저가만 보면 168,000,000원이지만, 권리분석을 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원의 알려진 매수인 인수액만 373,000,000원이고, 현재 회차 최소 실질취득액은 541,000,000원입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자 11명이 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있어 승계 위험의 상한도 확정되지 않았습니다.
유찰이 진행돼도 사정은 크게 나아지지 않습니다. 1회 유찰 시 최소 실질취득액은 533,181,600원, 2회 유찰 시 532,805,280원으로 계산돼, 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금의 승계 증가로 이동합니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “최종적으로 얼마의 보증금을 떠안는가”입니다.
