수원지방법원 2025타경844. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에서는 피제이에비뉴 3층 303호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 등기상 소유자는 이수연이고, 2019.12.20. 소유권이 이전됐습니다. 등기상 2019.12.20. 단원신용협동조합 근저당권 1,776,000,000원이 설정된 기록이 있으나 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 제공된 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 전입자가 다수 있다는 점입니다. 최문석은 본건 전유부분 전부에 대해 보증금 162,750,000원, 전입·확정일자 2023.04.20.의 임차권등기를 갖고 있고, 현재 200,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 전액을 우선배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 손일문·김욱·백순임은 제공된 배당 가정에서 합계 373,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 이 중 손일문은 점유부분이 피제이에비뉴 1층 101호로 표시돼 본건 303호와 일치하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자 확인이 핵심

② 임차·점유 관계 — 본건 귀속 여부부터 가려야 한다

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 집행비용 3,600,000원과 최문석 보증금 162,750,000원이 배당되고, 소유자 잔여 33,650,000원이 남습니다. 손일문·김욱·백순임 보증금 합계 373,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 시세 판단 — 비교 가능한 실거래 자료가 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 200,000,000원이나 유찰 후 최저가만 가지고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 매수인 인수 가능액이 최저가보다 큰 구조이므로 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 실제 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.

⑤ 용도·입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 본건 303호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 위치. 경기도 수원시 장안구 파장동 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주위에는 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측 약 6미터 내외 포장도로와 북동측 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호에 실제로 해당하는 임차인부터 확정. 최문석은 전유부분 전부와 303호 주소가 확인되지만, 손일문은 101호로 표시되고 여러 신고자는 점유부분이 특정되지 않았습니다.
• 보증금 미상 전입자 확인. 김예림·한윤범·임중규·김진영·여지형·최철수·이상우·김은서·박소현·유광영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다.
• 최문석 임차권등기 확인. 보증금 162,750,000원, 전입·확정일자 2023.04.20., 임차권등기 2025.04.22.로 현재 회차 배당 가정에서는 전액 우선배당입니다.
• 배당 가정상 373,000,000원 인수 검증. 손일문 53,000,000원·김욱 170,000,000원·백순임 150,000,000원의 본건 귀속 여부와 실제 인수 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 신청채권자 배당순위 확인. 단원신용협동조합 청구액은 1,521,668,827원이지만 현재 배당 가정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정상 303호는 다세대주택 이용 상태이므로 공부·현황·임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보지 말 것. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수 가정액은 오히려 증가하므로 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “2억짜리 신건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심은 감정가 200,000,000원이 아닙니다. 현재 배당 가정대로라면 매수인은 손일문·김욱·백순임 보증금 합계 373,000,000원을 인수해 실질취득이 573,000,000원까지 올라갑니다. 그리고 최저가가 160,000,000원·128,000,000원으로 내려가도 인수 가정액이 378,790,000원·410,342,000원으로 늘어나 실질취득은 각각 538,790,000원·538,342,000원 수준입니다.

다만 더 중요한 문제는 그 인수액 자체의 본건 귀속이 완전히 정리돼 있지 않다는 점입니다. 손일문은 101호로 표시되고, 다수 전입자는 점유부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 반면 최문석은 본건 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 명확합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 “303호에 실제로 붙는 임차보증금이 얼마인지”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 별도로 입증할 수 없습니다. 권리관계가 정리되기 전까지는 신건 2억이라는 숫자만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.