수원지방법원 2025타경844. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에서 5층 503호에 해당하는 기호16은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 본건은 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 이수연이며, 2019.10.21 매매를 원인으로 2019.12.20 소유권이 이전되었습니다.

이 사건의 권리분석은 일반적인 “근저당 이후 모두 소멸” 구조보다 복잡합니다. 현재 적용된 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 그런데 다수 점유자의 전입일이 이 날짜보다 앞서 있고, 그중 김욱·백순임은 보증금까지 확인되어 매수인 승계액이 합계 320,000,000원으로 산정되어 있습니다. 손일문은 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 확인되어 현재 200,000,000원 매각 가정에서는 157,500,000원 전액 우선배당으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유·임차’가 핵심

2019.12.20 단원신용협동조합의 채권최고액 1,776,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 등기사항에는 이 권리가 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 그보다 뒤인 2025.01.09 수원시 압류입니다. 이후 2025.02.07 임의경매개시결정, 2025.04.01 국 압류, 2025.04.15 손일문 주택임차권등기가 이어집니다.

② 임차인 — 실제 14명, 확정 인수만 3.2억

보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인·점유자는 14명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액이 따라 올라간다

이 물건은 실거래 비교자료보다 먼저 낙찰가 + 매수인 인수액을 봐야 합니다. 현재 회차에서는 200,000,000원 낙찰가에 320,000,000원 인수가 더해져 실질취득 520,000,000원 이상입니다. 유찰 시 낙찰가는 떨어지지만, 손일문 보증금의 미배당분이 커지면서 매수인 인수액도 증가합니다.

확인된 실거래 비교값이 없으므로 이 리포트에서는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내리지 않습니다. 가격 판단 기준은 우선 실질취득액과 임차보증금 승계 범위입니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 집행비용 3,600,000원, 손일문 157,500,000원, 소유자 잔여 38,900,000원으로 매각대금 200,000,000원이 배분됩니다. 김욱·백순임 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 합계 320,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호16인 5층 503호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기인 근린시설과 차이가 있어 실제 현황 확인이 중요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 6미터 포장도로, 북동측으로 폭 약 2미터 막다른 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 계산. 현재 확인된 김욱 170,000,000원 + 백순임 150,000,000원으로 매수인 인수액이 320,000,000원입니다. 최저가 200,000,000원만으로 판단하면 안 됩니다.
• 미상 임차보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 이들의 실제 임대차계약, 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 손일문 배당 부족 시 승계. 현재 회차에서는 손일문 보증금 157,500,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 시나리오에서는 매수인 인수액이 증가합니다.
• 근저당 후속등기 확인. 2019.12.20 근저당은 이미 말소로 표시되지만 이후 2025.09.29 권리이전·근질권, 2025.11.07 추가 근질권이 등재되어 있습니다. 현재 존속관계를 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 503호 다세대주택 이용이 함께 존재합니다. 현장·건축물대장·감정평가서 원본을 대조하세요.
• 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 1,521,668,827원에 비해 현재 시나리오상 배당 0원으로 계산되어 있어 배당순위와 담보관계를 반드시 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2억짜리 경매”가 아니라 인수구조를 사는 사건

표면적인 숫자는 감정가·최저가 모두 200,000,000원입니다. 하지만 현재 확인된 매수인 인수액만 320,000,000원이라 실질취득은 520,000,000원 이상입니다. 1회 유찰 시에도 실질취득은 480,540,000원, 2회 유찰 시 480,092,000원으로 계산돼, 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.

여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 2019년 근저당의 말소 표시 이후 2025년 권리이전·근질권 등기가 이어져 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 누구의 보증금이 얼마만큼 남아 매수인에게 넘어오는지, 현재 담보권이 어떤 상태인지를 먼저 확정하는 것입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 가격이 싸다는 판단도 유보하는 것이 맞습니다.