수원지방법원 2025타경844. 피제이에비뉴 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정 이용상태에는 5층 502호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 권리구조는 단순하지 않습니다. 등기상 2019년 단원신용협동조합 근저당은 이미 말소된 상태이고, 계산된 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재한다는 점입니다.
특히 김욱의 보증금은 170,000,000원, 백순임은 150,000,000원, 손일문은 배당 계산상 53,000,000원으로 잡혀 있고 세 사람 모두 계산상 전액 매수인 인수입니다. 이 세 건만 합쳐도 373,000,000원으로, 신건 최저가 167,000,000원의 두 배를 넘습니다. 따라서 입찰가만 보고 가격을 판단하면 안 되고 낙찰대금 + 인수액을 실질취득금액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태상 5층 502호 다세대주택 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구액 | 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2025.01.09. 수원시 압류입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 국 압류, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 점유자들의 전입일은 대부분 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인된 김욱·백순임 및 계산상 인수로 반영된 손일문은 별도로 인수위험을 계산해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 14명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 있음 | 확인 안 됨 | 170,000,000원 인수 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 있음 | 확인 안 됨 | 150,000,000원 인수 |
| 손일문 | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 있음 | 확인 안 됨 | 53,000,000원 인수 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
보증금이 명확히 확인되는 인수 3건만 계산해도 373,000,000원입니다. 나머지 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 373,000,000원은 이 자료에서 계산된 확인 인수액일 뿐, 최종 부담액의 상한으로 볼 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수액 3.73억은 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 계산상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 373,000,000원 | 540,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 373,000,000원 | 506,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 373,000,000원 | 479,880,000원 |
유찰로 낙찰가는 내려가도 계산상 인수액 373,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 2회 유찰돼 최저가가 106,880,000원까지 내려가더라도 실질취득은 479,880,000원입니다. 더구나 보증금 미상 점유자들의 추가 인수 가능성까지 남아 있어, 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 인수 · 김욱 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 손일문 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,862,000원 |
배당 계산상 위 임차보증금 3건은 배당받지 않고 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,521,668,827원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권관계는 매각물건명세서·배당요구내역·최신 등기 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에서 5층 502호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 6미터 포장도로, 북동측 약 2미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 현재 계산상 373,000,000원 외에 보증금 미상 점유자의 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 손일문 금액 대조. 배당 계산상 53,000,000원과 등기부 기재 145,000,000원·152,250,000원이 서로 달라 원본 확인이 필수입니다.
- 말소기준 재확인. 계산상 말소기준은 2025.01.09. 수원시 압류지만, 2019년 근저당의 말소와 2025년 권리이전·근질권 관계를 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 502호 다세대주택 이용이 함께 나타나므로 실제 용도와 건축물대장을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 540,000,000원, 1회 유찰 506,600,000원, 2회 유찰 479,880,000원을 기본 비용선으로 보고 추가 인수 가능성을 별도 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.67억짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 최저가는 167,000,000원이지만, 현재 계산된 매수인 인수액이 373,000,000원입니다. 그래서 신건 기준 실질취득은 540,000,000원이고, 유찰돼도 인수액이 그대로 남아 2회 유찰 기준으로도 479,880,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자들이 다수 존재하고, 손일문 임차권 금액도 서로 다른 수치가 나타납니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 최종 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 인수관계가 정리되기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.
