수원지방법원 2025타경844. 장안구 파장동 피제이에비뉴 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태에서는 5층 501호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수입니다. 확인된 실제 점유자·임차인은 14명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
이 중 보증금이 확인된 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원은 배당표에서 모두 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 세 사람의 보증금만 합쳐도 373,000,000원으로 최저매각가 168,000,000원을 크게 웃돕니다. 나머지 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층 501호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 5층 501호는 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기상 2019.12.20 설정된 단원신용협동조합 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 계산된 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 따라서 2019.12.26부터 2024.02.22 사이에 전입한 점유자들이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인된 세 사람은 배당계산에서 매수인 인수로 반영됐고, 보증금이 확인되지 않은 점유자들은 인수액 자체가 확정되지 않았습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 14명, 확인 인수 3.73억
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 2025.04.28 | 대항력 有 | 확인 불가 | 170,000,000원 인수 계산 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 확인 불가 | 150,000,000원 인수 계산 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.03.27 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.03.14 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수액 미상 |
| 손일문 | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 有 | 확인 불가 | 53,000,000원 인수 계산 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 인수 · 손일문 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 164,848,000원 |
배당표에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 소유자 교부로 계산되고, 세 임차인의 보증금 373,000,000원은 배당받지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1은 근린생활시설, 기호2부터 기호17은 다세대주택으로 이용 중이며 5층 501호는 다세대주택 이용 상태로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·도시교통정비지역· 역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 신건 최저가 168,000,000원보다 확인된 인수보증금 373,000,000원이 훨씬 큽니다. 낙찰가만으로 매입비용을 계산하면 안 됩니다.
- 보증금 미상 11명. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·점유부분·배당요구 여부를 호실별로 대조해야 합니다.
- 호실 일치 여부. 손일문의 점유부분은 1층 101호로 기재되어 있어 분석 대상 5층 501호와의 관계 확인이 필수입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하며 원인은 2019.11.18 민간임대주택 등록입니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기. 등기부상 이미 말소로 표시된 2019.12.20 근저당권과 2025.09.29 이후의 권리이전·근질권 설정 기록의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태상 501호는 다세대주택입니다. 실제 사용승인·건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 541,000,000원의 확인 가능한 실질부담이 시장가보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 별도 시세조사 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.68억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가와 최저가가 168,000,000원인 신건이지만, 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 현재 확인된 세 임차인의 보증금만 373,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있어, 확인 가능한 실질부담은 이미 541,000,000원입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 11명 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “신건 1.68억”이라는 표면가격보다 임차관계와 호실별 점유를 먼저 풀어야 하는 사건입니다. 유찰되더라도 확인된 인수액 373,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 실거래 자료도 없으므로 가격 메리트를 판단하기 전에 매각물건명세서와 현황조사를 기준으로 보증금·대항력·점유부분을 다시 확정하는 것이 우선입니다.
