수원지방법원 2025타경844. 대상은 피제이에비뉴 4층401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가의 이용상태에서는 4층401호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 이수연이고, 2019.10.21 매매를 원인으로 2019.12.20 소유권이전이 접수됐습니다.

말소기준으로 계산된 권리는 2025.01.09 수원시 압류입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인들이 다수 존재한다는 점입니다. 현재 예상배당에서는 여지형의 보증금 157,500,000원이 우선변제로 전액 배당되고, 손일문 53,000,000원·김욱 170,000,000원·백순임 150,000,000원은 합계 373,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심

2019.12.20 설정된 단원신용협동조합 근저당은 채권최고액 1,776,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있으나, 현재 자료에서는 이 1번 근저당이 “등기부상 이미 말소”로 표시되어 있습니다. 반면 2025.09.29에는 1번 근저당권의 케이앤엘엔피엘대부주식회사 이전과 미래신용협동조합 근질권 설정, 2025.11.07에는 주식회사디앤에이치 및 비엔티주식회사 관련 근질권 설정이 별도로 기재되어 있습니다.

또한 2022.11.25에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 그 뒤 2025.01.09 수원시 압류가 말소기준으로 계산되고, 2025.02.07 단원신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.04.01 국 압류가 이어집니다. 여지형은 2025.10.20 보증금 157,500,000원의 주택임차권을 등기했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 14명, 현재 확인 인수 3.73억

보증기관 대위·승계로 중복 계산되는 신고는 없으므로 실제 임차인은 14명입니다. 다만 14명 중 손일문은 1층101호로 표시되고, 여지형은 건물의 전유부분 전부로 표시되어 있으며, 나머지 12명은 호실이 특정되어 있지 않습니다. 따라서 피제이에비뉴 401호와 각 임차인의 실제 점유 범위를 현황조사·매각물건명세서와 대조하는 과정이 중요합니다.

여지형은 현재 회차 168,000,000원 매각 가정에서는 보증금 157,500,000원이 전액 우선변제되어 현재 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰 시 전체 인수액은 398,781,600원·425,285,280원으로 증가합니다.

③ 예상배당·실질취득 (현재 매각가 168,000,000원 가정)

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가만 보면 168,000,000원에서 134,400,000원, 107,520,000원으로 떨어지지만, 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 541,000,000원 → 533,181,600원 → 532,805,280원으로 거의 고정됩니다. 알려진 네 명의 보증금만 합쳐도 530,500,000원이기 때문에, 유찰 자체가 곧 실질 매수가격 하락을 뜻하지 않습니다.

현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 4층401호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도 주의. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 4층401호 이용상태는 다세대주택입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·도시교통정비지역· 역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 낙찰가 168,000,000원에 인수 373,000,000원을 더한 541,000,000원이 기준입니다. 최저가만으로 입찰경제성을 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 533,181,600원, 2회 유찰 시 532,805,280원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
• 호실 귀속 확인. 손일문은 1층101호로 특정돼 있고, 여지형은 전유부분 전부로 기재되어 있으며, 나머지 임차인 12명은 호실이 특정되어 있지 않습니다. 401호와 실제 점유관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 김예림·한윤범·임중규·최문석·김진영·최철수·이상우·김은서·박소현·유광영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 승계액을 확정할 수 없습니다.
• 등기 종속관계 확인. 2019년 1번 근저당은 이미 말소로 표시되지만 그 권리의 이전·근질권 설정등기가 이후 존재합니다. 현재 등기 효력을 원본으로 재확인해야 합니다.
• 용도 대조. 사건 용도 ‘근린시설’과 감정평가상 401호 이용상태 ‘다세대주택’을 함께 확인해 실제 이용·건축물대장·등기 목적물의 일치 여부를 검토해야 합니다.

맺으며 — “1.68억짜리 신건”으로 보면 안 된다

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 168,000,000원이지만, 권리분석의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 현재 예상되는 매수인 인수액이 373,000,000원이라 실질취득액은 541,000,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰되어 낙찰가가 134,400,000원, 107,520,000원으로 낮아져도 인수액이 반대로 398,781,600원, 425,285,280원으로 늘어 실질취득은 5.33억원대에 머문다는 것입니다.

현재 확인된 보증금 중 여지형 157,500,000원은 신건 가정에서 우선변제로 전액 배당되지만, 손일문·김욱·백순임의 합계 373,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 동시에 보증금이 확인되지 않은 임차인이 10명이고, 전체 14명 가운데 12명은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차인별 호실 귀속과 보증금·배당·승계 범위를 확정하는 것이 먼저인 권리분석 고위험형입니다.