수원지방법원 2025타경844. 파장동 피제이에비뉴 4층 404호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표기돼 있지만, 감정 이용상태에서 4층 404호는 다세대주택으로 이용중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 이수연이며 2019.12.20 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.01.09 수원시 압류입니다.
이 사건의 승부처는 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 임차관계와 보증금 인수입니다. 2019.12.20 설정됐던 단원신용협동조합 근저당권 1,776,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 그 이후 계산된 말소기준은 2025년 수원시 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 전입자들이 다수 존재하고, 김은서는 168,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층 404호 · 도로명 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 근린시설 · 감정 이용상태상 4층 404호는 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이수연 (2019.12.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준 | 2025.01.09 수원시 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2019.12.20 단원신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,776,000,000원으로 설정됐지만 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 계산된 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류이며, 2025.02.07 임의경매개시결정과 2025.04.01 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 14명, 확인 인수만 373,000,000원
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없고, 조사된 실제 임차인은 14명입니다. 이 중 손일문·김욱·백순임은 배당시뮬레이션에서 우선변제 없이 매수인 인수로 반영돼 있고, 보증금 합계는 373,000,000원입니다. 김은서는 현 회차에서는 168,000,000원 전액 우선배당 가정입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손일문 | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 2025.03.19 | 있음 | 없음 | 실제 임차인 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 2025.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 2025.04.28 | 있음 | 없음 | 실제 임차인 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 2025.03.10 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.03.14 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 2025.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 2025.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 확인되지 않음 | 있음 | 없음 | 실제 임차인 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.03.27 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 168,000,000원 | 2024.03.27 | 있음 | 있음 | 실제 임차인 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 인수액이 늘어난다
현재 최저가 200,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액은 373,000,000원이고, 확인된 실질취득액은 573,000,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 160,000,000원으로 내려가지만 인수액은 384,040,000원으로 늘어 실질취득은 544,040,000원입니다. 2회 유찰 시에도 128,000,000원 낙찰가에 415,592,000원 인수로 실질취득은 543,592,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 373,000,000원 | 573,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 384,040,000원 | 544,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 415,592,000원 | 543,592,000원 |
알려진 보증금 4건은 김은서 168,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원, 손일문 53,000,000원으로 합계 541,000,000원입니다. 매각대금이 내려가면 김은서의 우선배당 미충족분이 인수액으로 이동하기 때문에, 낙찰가 하락만큼 총 취득부담이 줄지 않습니다. 여기에 보증금 미상 10명의 금액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김은서 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 인수 · 손일문 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,400,000원 |
현재 회차 배당 가정에서는 김은서 보증금 168,000,000원이 전액 우선배당되고, 손일문·김욱·백순임 합계 373,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 404호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태에서 404호는 다세대주택으로 이용중입니다. 감정서상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있어 실제 사용·건축물대장·매각대상 표시를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 토지·도로. 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형 토지이며 상업용 및 주거용 건부지로 이용중입니다. 남동·남서측 약 6미터 포장도로와 북동측 약 2미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 10명 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 점유자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 김은서 배당 부족분 확인. 현 회차에서는 168,000,000원 전액 배당 가정이지만 유찰 시 미배당분이 매수인 인수로 이동합니다.
- 손일문 적용 범위 확인. 조사 부분이 1층 101호로 기재돼 있으므로 404호에 인수되는 53,000,000원인지 원본 문서의 물건별 관계를 확인해야 합니다.
- 근린시설·다세대주택 이용관계 확인. 사건 용도와 감정 이용상태가 다르게 표현돼 있으므로 건축물대장과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 단원신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2019-122호가 기재돼 있고 신청채권 청구액은 1,521,668,827원입니다. 본 물건의 배당·채권 관계를 단독 물건처럼 단순화하지 말아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소·정리 여부를 원본 법률관계로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 물건번호와 호수를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “2억에 사는 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 200,000,000원이 아니라 매수인 인수 373,000,000원입니다. 현 회차 기준 확인된 실질취득은 최소 573,000,000원이며, 보증금 미상 점유자 10명까지 남아 있습니다. 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 김은서 미배당분이 인수액으로 이동하면서 확인 실질취득은 544,040,000원·543,592,000원 수준에 머뭅니다. 즉 이 물건은 낮은 최저가를 보고 접근할 사건이 아니라, 임차인별 보증금과 대항력 범위를 먼저 확정해야 하는 인수형 사건입니다.
