수원지방법원 2025타경844. 수원시 장안구 파장동 피제이에비뉴 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태에서는 4층 403호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 권리분석의 핵심은 감정가 200,000,000원이 아니라 임차관계입니다. 조사된 임차인은 14명이며, 모두 전입일이 말소기준권리인 2025년 1월 9일 수원시 압류보다 앞서 대항력 있는 것으로 정리되어 있습니다.

특히 보증금이 확인된 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원은 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 세 사람의 확인된 인수액만 373,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 200,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 최소 실질취득은 573,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 2025년 수원시 압류

등기상 2019년 단원신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,776,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 제공된 권리분석의 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 이후 2025.02.07 임의경매개시결정과 2025.04.01 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 확인된 인수 3.73억, 미상 보증금이 더 문제

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 조사된 실제 임차인은 14명입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 사람은 손일문·김욱·백순임 3명이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 대항력은 모두 있는 것으로 정리되어 있어, 보증금 미상 임차인들의 인수 범위를 확정하지 않고는 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 확인된 세 임차인의 보증금 373,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 보증금 미상 임차인의 금액도 포함되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수범위가 우선

이 사건은 유찰로 매각가가 낮아지는 것만 보고 접근하기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션상 확인된 인수액 373,000,000원은 모든 회차에서 그대로 유지됩니다. 더구나 현재 확인되지 않은 임차보증금이 다수 있으므로, 위 실질취득액은 최종액이 아니라 확인된 범위에서의 최소치입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 1층 101호는 근린생활시설, 2층부터 5층 각 호는 다세대주택으로 이용 중이며 대상 4층 403호도 다세대주택으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측·남서측 약 6미터 내외 포장도로와 북동측 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 호실 확인. 대상 403호에 실제 점유하는 사람이 누구인지 현황조사서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확정. 김예림·한윤범·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수·이상우·김은서·박소현·유광영의 보증금과 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 확인된 인수 373,000,000원 반영. 최저가에 이 금액을 더한 실질취득 관점으로 응찰가를 계산해야 합니다.
• 말소된 근저당 및 후속 이전 확인. 2019년 근저당의 말소 상태와 2025년 이후 근저당권 이전·근질권 기재의 현재 효력을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 대상 호실에 대한 적용 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 대상 403호는 다세대주택으로 이용 중이므로 실제 사용상태와 인허가 관계를 점검해야 합니다.
• 현장 재확인. 감정평가 역시 내부구조와 이용상태가 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 참여 전 재확인을 요구하고 있습니다.

맺으며 — “2억짜리 물건”으로 보면 안 된다

표면상 최저매각가는 200,000,000원이지만, 이 사건의 핵심 숫자는 373,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서 손일문·김욱·백순임의 보증금은 전액 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차 최소 실질취득은 573,000,000원입니다. 유찰되어 매각가격이 160,000,000원이나 128,000,000원으로 내려가도 확인된 인수액 자체는 그대로 남습니다.

더 큰 문제는 나머지 임차인들의 보증금이 확정되지 않았다는 점입니다. 조사된 14명 모두 대항력 있는 것으로 정리되어 있고, 점유 호실이 명확하지 않은 사람도 많습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸냐보다 누구의 보증금을 얼마까지 승계하는지를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 확인된 인수액만으로도 매각가를 크게 웃돌고, 미상 임차보증금까지 남아 있어 원본 확인 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.