수원지방법원 2025타경844. 대상은 피제이에비뉴 4층 402호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태에서 4층 402호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 이수연이며, 2019.12.20 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 승부처는 감정가가 아닙니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류이고, 그보다 앞서 전입한 다수 점유자가 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 이 가운데 손일문 53,000,000원, 김욱 170,000,000원, 백순임 150,000,000원은 현재 배당표에서 전액 매수인 인수로 계산되어 합계가 373,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 파장로34번길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 4층 402호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
2019.12.20 설정된 단원신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,776,000,000원이었으나 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 제공된 권리분석의 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국 압류, 최철수 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 현황조사상 전입일이 2019.12.26부터 2024.02.22 사이인 임차인들이 대항력 있는 점유자로 분류되어 있습니다. 따라서 후순위 등기가 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개의 인수 문제로 남습니다.
② 임차인 — 14명 중 10명 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손일문 1층 101호 26.3900㎡ | 2024-02-22 | 53,000,000원 | 미상 | 2025-03-19 | 대항력 인수위험 |
| 김예림 | 2020-12-24 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 인수위험 |
| 한윤범 | 2020-03-09 | 미상 | 미상 | 2025-04-24 | 대항력 인수위험 |
| 김욱 | 2019-12-26 | 170,000,000원 | 미상 | 2025-04-28 | 대항력 인수위험 |
| 임중규 | 2023-05-02 | 미상 | 미상 | 2025-03-10 | 대항력 인수위험 |
| 최문석 | 2023-04-20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 인수위험 |
| 김진영 | 2022-11-18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 인수위험 |
| 여지형 | 2023-05-04 | 미상 | 미상 | 2025-03-14 | 대항력 인수위험 |
| 이상우 | 2020-02-11 | 미상 | 미상 | 2025-03-06 | 대항력 인수위험 |
| 김은서 | 2022-04-04 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 인수위험 |
| 박소현 | 2020-01-29 | 미상 | 미상 | 2025-04-11 | 대항력 인수위험 |
| 백순임 | 2020-01-07 | 150,000,000원 | 미상 | 미확인 | 대항력 인수위험 |
| 유광영 | 2021-04-30 | 미상 | 미상 | 2025-03-27 | 대항력 인수위험 |
| 최철수 전유부분 전부 | 2020-02-14 | 157,500,000원 | 2020-02-14 | 2025-03-10 | 대항력 우선변제 |
특히 보증금 미상 임차인 10명은 대항력 있는 점유자로 분류되어 있으면서 정확한 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산된 373,000,000원은 확정된 최소 인수액으로 보는 것이 안전하며, 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
③ 실질취득액 — 1.67억 낙찰가가 전부가 아니다
현재 회차에서는 최저매각가 167,000,000원에 확인된 매수인 인수액 373,000,000원을 더한 최소 실질취득액이 540,000,000원입니다. 이것도 보증금 미상 임차인 10명의 추가 인수 가능성을 포함하지 않은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 373,000,000원 | 확인된 인수액만 낙찰가보다 큼 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 399,570,400원 | 낙찰가 하락만큼 미배당·인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 425,916,320원 | 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 최철수 보증금 · 우선변제 | 157,500,000원 | 157,500,000원 |
| 인수 · 손일문 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,362,000원 |
현재 배당 시나리오에서는 최철수 보증금 157,500,000원이 우선변제로 전액 배당되고, 손일문·김욱·백순임 보증금 합계 373,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 대상 4층 402호는 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 14명 전원이 402호에 대항하는지, 각 점유 부분과 세대별 호수가 어떻게 연결되는지 현황조사·전입세대 열람·매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 10명. 확인되지 않은 보증금은 인수액을 크게 바꿀 수 있습니다. 금액이 확정되기 전에는 373,000,000원을 최종 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
- 손일문 호수 불일치. 자료에는 1층 101호로 표시되어 대상 4층 402호와 다릅니다. 실제 대항 범위를 별도 확인해야 합니다.
- 최철수 우선변제. 전입·확정일자 2020.02.14, 보증금 157,500,000원이며 배당요구를 했고 우선변제권 행사 가능으로 정리되어 있습니다.
- 유찰 가격 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 매수인 인수액은 오히려 증가하는 시나리오입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 효력과 임대관계는 원본 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.67억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건을 감정가 167,000,000원의 신건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 현재 배당계산에서 확인되는 매수인 인수액만 373,000,000원이고, 낙찰가까지 더한 최소 실질취득액은 540,000,000원입니다. 더구나 보증금 미상인 대항력 임차인이 10명 남아 있어 실제 부담은 확정되지 않았습니다.
유찰이 진행되어 최저가가 133,600,000원, 106,880,000원으로 떨어져도 인수액은 각각 399,570,400원, 425,916,320원으로 늘어나는 시나리오입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “누구의 보증금을 얼마까지 인수하느냐”를 먼저 확정하는 것입니다. 임차범위와 보증금이 정리되기 전에는 최저가 하락을 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
