수원지방법원 2025타경844. 등기상 대상은 파장동 피제이에비뉴 3층302호이고 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 다만 감정평가 이용상태에서는 3층302호가 다세대주택으로 이용 중인 것으로 적혀 있어, 용도 표기와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 소유자는 이수연이며, 2019.12.20 소유권이전 등기가 있습니다.
권리분석의 핵심은 등기부의 후순위 압류보다 임차관계입니다. 계산된 말소기준권리는 2025.01.09 수원시 압류이고, 조사된 임차인들의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 특히 보증금이 확인된 세 임차인의 보증금 합계가 이미 373,000,000원입니다. 신건 매각가 167,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득 부담은 최소 540,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 3층302호는 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이수연 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,521,668,827원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 내 3층302호 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
계산된 말소기준은 2025.01.09 수원시 압류입니다. 이후 2025.02.07 임의경매개시결정과 2025.04.01 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인들의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서 있어, 조사 결과상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
2019.12.20 단원신용협동조합의 채권최고액 1,776,000,000원 근저당은 등기 정보상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 2025.09.29 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 미래신용협동조합의 근질권 설정 및 2025.11.07 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정 내역도 함께 확인됩니다. 경매 인수 판단에서는 현재 자료에 명시된 말소기준과 임차관계를 우선해 살펴볼 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 14명, 확인 보증금 373,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손일문 | 2024.02.22 | 53,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 有 우선변제권 없음 · 인수 |
| 김예림 | 2020.12.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 한윤범 | 2020.03.09 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 김욱 | 2019.12.26 | 170,000,000원 | 2025.04.28 | 대항력 有 우선변제권 없음 · 인수 |
| 임중규 | 2023.05.02 | 미상 | 2025.03.10 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 최문석 | 2023.04.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 김진영 | 2022.11.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 여지형 | 2023.05.04 | 미상 | 2025.03.14 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 최철수 | 2020.02.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 이상우 | 2020.02.11 | 미상 | 2025.03.06 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 김은서 | 2022.04.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 박소현 | 2020.01.29 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 백순임 | 2020.01.07 | 150,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제권 없음 · 인수 |
| 유광영 | 2021.04.30 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저
이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 167,000,000원만 놓고 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 현재 자료에서 가격 판단의 중심은 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득 부담입니다.
현재 회차에서는 매각가 167,000,000원에 확인된 인수 373,000,000원을 합쳐 최소 540,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가가 133,600,000원으로 내려가도 확인된 인수액 373,000,000원은 그대로이고, 2회 유찰 시 매각가 106,880,000원에서도 마찬가지입니다. 즉 유찰 자체가 임차보증금 인수 위험을 해소하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 인수 · 손일문 보증금 | 53,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김욱 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백순임 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,862,000원 |
배당표상 세 임차인의 보증금은 배당으로 회수되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 확인된 매수인 인수액은 373,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이지만 감정상 3층302호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파장초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주위에는 다세대주택·단독주택·아파트 단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 해당 건물 각 세대에는 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 구비된 것으로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 김예림·한윤범·임중규·최문석·김진영·여지형·최철수·이상우·김은서·박소현·유광영의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 일부 임차인은 배당요구 기록이 있으나, 대항력과 실제 미배당 보증금 규모를 함께 확인해야 합니다.
- 점유대상 대조. 손일문의 조사 부분은 1층101호로 표시돼 있어 본건 3층302호와의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표기 근린시설과 감정상 다세대주택 이용이 함께 존재하므로 건축물대장·현황·허용용도를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 현재 효력을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2025.09.29 근저당권 이전과 근질권 설정, 2025.11.07 추가 근질권 설정 내역이 있어 최신 등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수는 남는다”
이 사건은 신건 최저가 167,000,000원보다 임차보증금 인수 위험이 훨씬 중요합니다. 실제 임차인은 14명이고, 보증기관 승계나 대위변제 중복신고는 없습니다. 확인된 세 임차인의 보증금만 합쳐도 373,000,000원이며 신건 기준 실질취득 부담은 최소 540,000,000원입니다. 나머지 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 이 최소 실질취득액이 시장가격 대비 어느 수준인지 비교할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가나 유찰률만 보고 접근할 사안이 아니며, 모든 임차인의 보증금·배당·인수 여부와 3층302호의 실제 점유관계를 확정하는 것이 선행돼야 합니다.
