50,960,000원
부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 ‘부민수목하우스’ 2층 201호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가 현황도 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최지아이고, 등기부상 말소기준권리는 2020.04.27 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,460,000,000원, 경매 신청채권액은 2,100,347,645원입니다.
말소기준 이후의 강유정 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 2020.01.13 전입 한혜수가 별도로 존재합니다. 한혜수는 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당에서 전액 회수되는지, 미배당 보증금이 얼마나 남는지를 계산할 수 없고, 그 미회수분이 매수인에게 승계될 가능성이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 2층201호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 부민수목하우스 · 24세대 · 2016.03.04 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심
반면 강유정은 임대차계약일 2021.04.30, 전입·점유개시일 2021.05.14, 확정일자 2021.04.30, 임차보증금 85,000,000원으로 주택임차권등기가 되어 있으나 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 문경원도 2021.01.11 전입으로 말소기준 이후이며 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — ‘85,000,000원’보다 ‘미상 보증금’을 먼저 확인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 배당요구 2024.05.02 | 2020.01.13 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 문경원 배당요구 2024.04.11 | 2021.01.11 / 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유정 부동산 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2021.05.14 / 2021.04.30 | 85,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 배당요구 2024.05.21 | 2021.05.14 / 2021.04.30 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·환금성 — 할인율보다 불확실성이 크다
최근 실거래 금액으로 직접 비교할 수 있는 값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하지 않는 것이 안전합니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.3회, 매각률이 7.14%로 나타납니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰돼 최저가가 50,960,000원까지 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,317,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 49,642,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 주식회사하나은행에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 2,410,357,280원입니다. 다만 한혜수의 보증금·우선변제 내용이 확정되지 않았으므로 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 해당 호는 2층 201호입니다.
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 환금성. 부민수목하우스는 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%로 나타나 환금성 측면에서 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13 전입으로 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 한혜수 확정일자·배당순위 확인. 배당요구는 2024.05.02에 했지만 확정일자와 우선변제 내용이 미상입니다. 실제 배당 후 미회수액을 확인해야 합니다.
- 강유정 임차권 구분. 강유정 보증금은 85,000,000원이지만 전입일 2021.05.14로 말소기준 이후입니다. 한혜수와 섞어 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 원문에서 확인해야 합니다.
- 호수·현황 대조. 감정평가서에는 일부 호수의 공부상 표시와 현황이 다른 내용 및 관리실·통신실의 주거용 원룸 이용 내용이 기재돼 있습니다. 대상 201호의 현황을 현장에서 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차인 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 인수금액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 감정가는 104,000,000원, 현재 최저가는 50,960,000원으로 이미 2회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 한혜수의 선순위 대항력과 미상 보증금을 봐야 합니다. 한혜수의 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있기 때문에, 현재 단계에서는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
게다가 부민수목하우스의 경매 통계는 평균 유찰 3.3회, 매각률 7.14%입니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리 불확실성과 환금성 지표가 동시에 약점입니다. 따라서 이 사건은 한혜수의 보증금·확정일자·실제 배당 가능액이 확인되기 전까지 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다.
