부산지방법원 2024타경1256. 부산 서구 부민동1가 ‘부민수목하우스’ 7층 706호로, 공부상 오피스텔이며 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 106,000,000원, 2회 유찰 뒤 최저매각가는 51,940,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금 규모입니다.
말소기준권리는 2020.04.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,460,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 2,100,347,645원입니다. 이 근저당 이후 설정된 박건우의 전세권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 한혜수는 2020.01.13. 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 조사상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 7층706호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,100,347,645원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 핵심은 단순합니다. 2016년과 2018년 설정됐던 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020.04.27. 하나은행 근저당권입니다. 2022.08.08. 박건우 전세권 60,000,000원, 2024.11.11. 박건우 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜수 | 2020.01.13. | 미상 | 2024.05.02. | 대항력 있음 | 미상 |
| 문경원 | 2021.01.11. | 미상 | 2024.04.11. | 대항력 없음 | 미상 |
| 박건우 | 2022.06.14. 등기 경정 2023.06.14. | 60,000,000원 | 2024.11.11. | 대항력 없음 | 확정일자 2023.06.14. |
박건우의 2022.08.08. 전세권 60,000,000원과 2024.11.11. 임차권등기의 임차보증금 60,000,000원은 동일인에게 기재된 권리이므로 120,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 을구 8-2는 임차권 경정등기로 주민등록일자가 2023.06.14.로 경정된 내용입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘총 취득부담’ 확인이 먼저
감정가 106,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,940,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일면적 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 가격 수치가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
부민수목하우스는 24세대 규모이고, 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 이 사건 역시 이미 2회 유찰된 상태입니다. 거래가격 비교 근거가 없는 상황에서 선순위 임차보증금까지 미상인 만큼, 추가 유찰 여부보다 먼저 한혜수의 실제 보증금·계약관계·배당 가능액을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 50,605,080원 |
| 3. 을구 7번 전세권 · 박건우 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 가정에서는 확인된 채권 2,520,000,000원 중 50,605,080원이 배당되고, 미배당액은 2,469,394,920원입니다. 다만 한혜수의 보증금은 금액이 확인되지 않아 위 배당계산에 반영할 수 없습니다. 따라서 아래 계산상 인수 0원은 금액이 확인된 등기권리 기준이며, 선순위 임차인까지 포함한 실제 매수인 인수액이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 주택·상가지대 내 단독주택·다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며, 승강기·주차타워·스프링클러·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지로, 남측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 경매 이력. 부민수목하우스 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 3.3회이며, 이 사건은 현재 2회 유찰된 가격입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인이 1순위. 2020.01.13. 전입으로 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 확인됩니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 한혜수는 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 배당액과 낙찰자 인수액을 원본에서 확정해야 합니다.
- 박건우 권리 중복계산 금지. 전세권 60,000,000원과 임차권등기 보증금 60,000,000원은 동일인의 권리로 120,000,000원으로 합산하지 않습니다.
- 문경원 확인. 2021.01.11. 전입으로 말소기준권리 후이므로 대항력은 없지만, 보증금은 미상이며 배당요구일은 2024.04.11.입니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 51,940,000원은 감정가의 49%지만 동일면적 시세 비교와 선순위 임차보증금 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본에서 임차보증금 및 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 2회 유찰돼 51,940,000원까지 내려왔습니다. 하지만 싸 보이는 숫자만으로 판단할 사건이 아닙니다. 2020.01.13. 전입한 한혜수가 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 확인되는 반면, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 최저매각가만으로는 낙찰자의 실제 총부담액을 계산할 수 없습니다.
박건우의 전세권·임차권은 말소기준권리 뒤이고, 문경원 역시 후순위 전입이라 이 부분은 비교적 구조가 명확합니다. 문제는 오직 한혜수의 선순위 대항력과 미상 보증금입니다. 이 금액이 확인돼 배당 후 잔액까지 산정되기 전에는 “감정가의 49%라 싸다”는 결론을 내려서는 안 됩니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
