부산지방법원 2024타경1256. 부민수목하우스 6층 604호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가 100,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저매각가가 16,807,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 눈길을 끌지만, 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 계산하면 안 됩니다. 말소기준인 2020.04.27. 하나은행 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하기 때문입니다.

특히 김지영은 2018.04.30. 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 70,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 매각가에서는 집행비용을 뺀 16,104,474원만 배당되고, 53,895,526원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 16,807,000원에 낙찰받는다고 16,807,000원짜리 오피스텔을 취득하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2020.04.27. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,460,000,000원이며 공동담보목록 제2020-146호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권과 2024.03.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 등기 순위만 보고 김지영의 임차권을 후순위로 처리하면 안 됩니다. 임차권등기일은 2023.05.26.이지만, 임대차계약과 점유개시는 2018.04.28., 전입과 확정일자는 2018.04.30.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 현재 회차 기준 인수액 53,895,526원은 가격 계산에 반드시 더해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 알려진 인수 외의 변수가 남는다

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 70,000,000원에 묶인다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 김지영 보증금만 놓고 보면 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 알려진 실질취득이 70,548,238원~70,702,526원 범위에 머뭅니다. 최저가가 더 떨어진다고 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 구조입니다.

즉 감정가 대비 16.81%라는 할인율은 현금 유출 구조를 제대로 보여주지 못합니다. 현재 회차에서 김지영 관련 부담만 반영해도 실질취득은 감정가의 약 70% 수준이며, 한혜수 등 미상 권리까지 포함하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)

집행비용 702,526원을 공제한 뒤 김지영에게 16,104,474원이 배당되고, 부족분 53,895,526원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 하나은행에는 배당되는 금액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.03.04. 사용승인된 10층 철근콘크리트 건물로, 승강기·화재탐지·경보설비· 스프링클러·주차타워가 설치돼 있습니다.
• 단지 규모. 부민수목하우스는 24세대 규모입니다. 소규모 집합건물인 데다 이 사건은 이미 5회 유찰돼 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 사다리형입니다. 일반상업지역·방화지구와 학교 절대·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 실제 호실 표시와 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김지영 미배당액 재계산. 실제 낙찰가와 배당순위에 따라 배당액·인수액을 다시 계산하고, 매각물건명세서의 인수 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
• 한혜수 보증금 확인. 전입일 2020.01.13.은 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 기사항전 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 주거 관련 기재이므로, 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 정확한 신원과 권리내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 처리. 임대의무기간·임대료 제한과 매각 후 등기 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당권은 채권최고액 2,460,000,000원의 공동담보입니다. 공동담보목록 제2020-146호와 신청채권 2,100,347,645원의 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 임차권등기와 복수의 전입·점유 관련 기재가 있으므로 낙찰 후 인도명령만으로 즉시 해결될 것이라 가정하지 말고, 대항력 임차인의 보증금 정산과 명도 협의를 함께 준비해야 합니다.
• 관리비와 실제 사용. 관리비 체납, 주차타워 이용 가능 여부, 호실 표시, 주거용 사용 상태와 내부 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “16,807,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 16,807,000원입니다. 감정가의 16.81%라는 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김지영의 미배당 보증금 53,895,526원을 더하면 현재 회차의 알려진 실질취득은 70,702,526원입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 반대로 증가해 알려진 총부담은 계속 70,000,000원 안팎에 머뭅니다.

더 큰 문제는 그 금액조차 최종 확정치가 아니라는 점입니다. 말소기준보다 빠른 전입일이 확인된 한혜수의 보증금과 확정일자가 미상이고, 기사항전의 권리관계도 판정되지 않았습니다. 민간임대주택등기의 처리도 별도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 보고 접근할 사건이 아니라, 임차보증금 전액과 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득 총액으로 판단할 사건입니다. 알려진 인수만으로도 가격 착시가 크고, 추가 인수 가능성까지 남아 있어 종합 판단은 D등급입니다.