52,920,000원
부산지방법원 2024타경1256. 부민수목하우스 7층 701호로, 공부상 오피스텔이며 현황도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2020.04.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,460,000,000원이고 공동담보목록 제2020-146호가 기재돼 있습니다. 현재 경매도 하나은행이 신청했으며 청구액은 2,100,347,645원입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후의 권리는 비교적 단순합니다. 2023.06.29 정다혜 명의의 주택임차권이 등기돼 있고 임차보증금은 100,000,000원이지만, 전입일은 2021.05.28로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사와 배당요구 내역에는 등기부 임차권과 별개로 한혜수·문경원 등이 나타나며, 이 가운데 한혜수의 전입일은 2020.01.13으로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 7층701호 (부민동1가, 부민수목하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 최지아 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,100,347,645원 |
| 말소기준 | 2020.04.27 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계가 핵심
초기 소유자 김덕연 명의로 2016.03.17 소유권보존이 이뤄진 뒤, 2016.06.02 최지아·한승혜가 각 2분의 1 지분을 취득했고 등기에는 거래가액 49,000,000원이 기재돼 있습니다. 2018.09.21 한승혜 지분 전부가 최지아에게 이전됐습니다. 기존 남부산농업협동조합 및 수산업협동조합 근저당은 이후 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.04.27 하나은행 근저당입니다.
② 임차인·점유관계 — 최저가보다 먼저 봐야 할 부분
| 성명 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문경원 | 2021.01.11 | 미상 | 미상 | 2024.04.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한혜수 | 2020.01.13 | 미상 | 미상 | 2024.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정다혜 | 2021.05.28 | 2021.04.09 | 100,000,000원 | 2023.06.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
문경원은 전입일 2021.01.11로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 정다혜 역시 말소기준 이후 전입·임차권등기이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 여부 자체를 확정하기 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 49%까지 하락했지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 108,000,000원, 현재 최저매각가는 52,920,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 37,044,000원, 그 다음은 25,930,800원으로 제시돼 있습니다.
그러나 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격을 현재 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 부민수목하우스는 2016.03.04 준공, 24세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 7.14%입니다. 2026.07.28 최근 낙찰 시점은 확인되지만 낙찰금액이 확인되지 않아 가격 기준으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,460,000,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산식에서는 하나은행 채권에 51,567,440원이 배당되고 2,408,432,560원이 미배당으로 남습니다. 다만 한혜수·문경원·기사항전의 보증금 중 확인되지 않은 부분과 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 결과는 달라질 수 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원이라는 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물이며 승강기·주차타워·스프링클러·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 266.1㎡, 평지·사다리형이며 남측으로 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 경매 통계. 부민수목하우스는 24세대, 2016.03.04 준공이며 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 7.14%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한혜수 보증금 확인. 2020.01.13 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 한혜수 확정일 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제 여부도 현재 확정할 수 없습니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 정다혜 임차권 구분. 임차보증금은 100,000,000원이지만 전입일 2021.05.28로 말소기준보다 뒤이며, 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
- 최저가만으로 시세판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 최근 거래금액과 실질 인수액이 확정되지 않았습니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 보증금 미상 임차관계가 완전히 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 2020.01.13 전입한 한혜수의 보증금과 확정일자, 그리고 전입·보증금이 확인되지 않은 기사항전의 점유관계입니다.
한혜수에게 대항력이 인정되고 보증금이 최저가보다 크다면, 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 형성될 수 있습니다. 그러므로 현재 단계에서는 “감정가의 49%라서 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 말소기준 자체는 명확하고 후순위 정다혜 임차권도 소멸하지만, 확인되지 않은 선순위·미상 점유관계 때문에 전체 평가는 C로 보는 것이 타당합니다.
